Греция по-прежнему предлагает одну из самых доступных программ для инвесторов, стремящихся получить паспорт Европейского Союза и свободное передвижение по Шенгенской зоне. Обновленные с 2025 года правила Золотой визы Греции (проживание через инвестиции) создают маршрут к гражданству при определенных условиях как с помощью недвижимости, так и финансовых инвестиционных опций.
Основная логика программы проживания и гражданства через инвестиции в Греции
Программа Золотой визы Греции предоставляет иностранным инвесторам, не являющимся гражданами ЕС/ЕЭП, 5-летнюю продлеваемую визу на проживание в обмен на определенную сумму инвестиций. Основу программы составляет инвестиция в недвижимость, однако с 2025 года также появляются различные опции, такие как банковский депозит, облигации, фонды и инвестиции в стартапы.
Эта виза на проживание предлагает преимущества, если она правильно оформлена:
- Безвизовые поездки по Шенгенской зоне,
- Доступ к правам на проживание, здравоохранение и образование в Греции,
- Получение дохода от аренды/процентов/дивидендов от недвижимости или финансовых инвестиций,
- Заявка на гражданство Греции (паспорт ЕС) после как минимум 7 лет проживания.
и другие преимущества.
Правила 2025 года: Как изменились суммы инвестиций?
Греция с принятием регулирующих норм в конце 2024 года (в частности, Закон № 5100/2024) классифицировала инвестиции в недвижимость по регионам. Цель состоит в том, чтобы снизить давление на жилье в таких регионах, как Афины, Салоники и популярные острова, и распространить инвестиции по всей стране.
1. Инвестиции в недвижимость: 3-уровневая система
С 2025 года в инвестициях в недвижимость по программе Золотой визы Греции существует три основных уровня. Для всех стандартных жилых инвестиций, если не указано иное, требуется минимальная площадь 120 м².
Уровень 1 – 800.000 € (Регионы с высоким спросом)
Минимальная инвестиция: 800.000 €
Действует в следующих высоко востребованных локациях:
- Центральные и высоко востребованные районы Афин и Салоников,
- Очень туристические острова, такие как Миконос и Санторини,
- Другие острова с населением более 3.100 и аналогичные районы с высокой плотностью.
Основные условия на этом уровне:
- Минимальная инвестиция 800.000 € за одну недвижимость,
- Недвижимость должна быть не менее 120 м²,
- Должна быть жилой, без необходимости коммерческого назначения или преобразования.
Уровень 2 – 400.000 € (Другие регионы)
Минимальная инвестиция: 400.000 €
Действует для всех других регионов Греции, кроме интенсивных районов уровня 1:
- Внутренние районы страны,
- Менее туристические прибрежные районы,
- Меньшие города и деревни.
Правило на этом уровне также четкое:
- Минимальная инвестиция 400.000 € за одну жилую недвижимость,
- Площадь должна быть не менее 120 м².
Уровень 3 – 250.000 € (Преобразование коммерческой недвижимости в жилую и исторические здания)
Минимальная инвестиция: 250.000 €
Этот самый низкий порог действует по всей стране, но только для определенных типов проектов:
- Проекты преобразования коммерческой недвижимости в жилую,
- Реставрация зарегистрированных/исторических зданий (listed buildings).
Важные моменты:
- Преобразование или реставрация должны быть завершены до подачи заявки на Золотую визу.
- Для депозитов, внесенных до 2024 года, был установлен переходный период:
- 10% депозита до 31 августа 2024 года,
- Полная оплата до 31 декабря 2024 года.
Хотя общий принцип заключается в том, что это должна быть одна недвижимость, законодательство в некоторых случаях позволяет учитывать общую стоимость нескольких объектов для достижения порогового значения. Однако греческие власти предпочитают более четкую и предпочтительную структуру с одной собственностью.
Инвестиционные опции вне недвижимости
Для инвесторов, не желающих приобретать недвижимость, программа предлагает разнообразные финансовые инструменты с 2025 года. Эти опции обычно требуют определенного минимального срока удержания (например, минимум 3 года для облигаций).
- Инвестиции в стартапы (новинка с 2025 года):
- Инвестиция не менее 250.000 € в стартап, зарегистрированный в Греции или греческий стартап,
- Доля и право голоса инвестора в компании не должны превышать 33%,
- Необходимо сохранить не менее 2 рабочих мест в течение 5 лет.
- Капитальный взнос (Capital Contribution):
- Капитальная инвестиция не менее 500.000 € в греческие компании, фонды недвижимости или закрытые фонды, ориентированные на Грецию.
- Инвестиции в фонды/облигации/акции:
- Инвестиционные фонды или альтернативные фонды, инвестирующие в греческие активы: не менее 350.000 €,
- Греческие государственные облигации с минимальным сроком погашения 3 года: не менее 500.000 €,
- Акции компаний, котирующихся на греческих фондовых рынках, или корпоративные облигации: не менее 800.000 €.
- Банковский депозит:
- Депозит в греческом банке на сумму не менее 500.000 € с минимальным сроком 1 год и автоматическим продлением.
Эти финансовые инвестиции обычно должны оставаться в Греции не менее 5 лет.
Кто может подать заявку? Условия соответствия и включение семьи
Программа Золотой визы Греции открыта для инвесторов, не являющихся гражданами ЕС/ЕЭП, и достигших 18 лет. Основные критерии:
- Чистая судимость,
- Доказательство законного источника средств для инвестиций,
- Действующий паспорт и медицинская страховка,
- Не быть налоговым резидентом Греции в течение как минимум 7 из последних 8 лет (это особенно важно для тех, кто хочет воспользоваться налоговыми преимуществами).
Программа довольно инклюзивна для членов семьи:
- Супруг или зарегистрированный партнер,
- Дети младше 21 года (в особых случаях и при условии обучения могут включаться и старшие зависимые дети),
- Зависимые родители как инвестора, так и супруга.
Налоговые преимущества
Греция предлагает новую модель фиксированного налога в размере 100.000 € в год для новых налоговых резидентов на срок 15 лет. Этот режим охватывает доходы из-за границы; однако некоторые статьи, такие как наследство и подарки, могут быть исключены из этого охвата.
Процесс подачи заявки: Шаг за шагом Золотая виза Греции
Ключевым элементом успешной заявки является правильное оформление инвестиций и документации до подачи заявки. Процесс обычно проходит следующим образом:
1. Выбор и обеспечение инвестиции
- Для недвижимости: подписывается договор купли-продажи, вносится задаток или полная оплата, готовится договор о праве собственности или предварительный договор о праве собственности.
- Для финансовых инвестиций: открывается банковский счет, осуществляется покупка облигаций/фондов/акций компании или инвестиция в банковский депозит.
2. Подготовка документов
Обычно требуются следующие документы:
- Паспорт и биометрические фотографии,
- Справка о судимости, апостиль и при необходимости заверенный перевод,
- Медицинская страховка, действующая в Греции,
- Документы, подтверждающие инвестиции, такие как свидетельство о праве собственности, банковские выписки, нотариально заверенные контракты,
- Государственные сборы и сборы за карты (например, ~16 € за карту для основного заявителя, хотя это небольшие, но обязательные статьи).
3. Подача заявки и биометрия
- Заявка подается в соответствующий миграционный офис в Греции или в некоторых случаях в представительства Греции за границей.
- Инвестор и члены семьи должны как минимум один раз посетить Грецию для предоставления биометрических данных.
4. Оценка и выдача карты проживания
- Сроки обработки зависят от загруженности дела, но обычно могут составлять 4 месяца и более.
- При одобрении выдается карта проживания на 5 лет для инвестора и членов семьи.
Эта виза на проживание может быть бессрочно продлена каждые 5 лет, пока инвестиция продолжается. При продаже недвижимости право на проживание прекращается, если не сделана эквивалентная новая инвестиция.
Путь к гражданству за 7 лет
Золотая виза – это не прямое гражданство, а сначала проживание, затем гражданство. Общая структура для получения гражданства Греции такова:
- Минимум 7 лет непрерывного законного проживания,
- Выполнение условий фактического физического проживания в определенные годы,
- Знание греческого языка (обычно на уровне B1) и экзамен на интеграцию,
- Чистая справка о судимости и показатели соответствия стране.
При получении гражданства заявитель и подходящие члены семьи получают права гражданина ЕС на проживание, работу и обучение в других странах ЕС.
Стоимость и дополнительные расходы: За пределами суммы инвестиций
Большинство инвесторов сосредотачиваются только на минимальной сумме инвестиций; однако при расчете общей стоимости следует учитывать следующие статьи:
Обязательные налоги и сборы
- Налог на передачу собственности: около 3%,
- НДС: В некоторых новых проектах НДС может достигать 24% (в некоторых новых строительных проектах могут быть исключения),
- Сборы нотариуса и регистрационного бюро,
- Сборы за карту проживания и подачи заявки.
Юридические и операционные расходы
- Юридические консультации по договорам на недвижимость и инвестиции,
- При необходимости, если инвестиции будут осуществляться через иностранную компанию, расходы на создание компании и бухгалтерский учет,
- Обслуживание, взносы, страхование и, при необходимости, услуги местного управления и управления недвижимостью.
Преимущества Золотой визы Греции
- Свободное передвижение по Шенгену: безвизовые поездки в 26 стран Шенгена по правилу 90/180 дней.
- Семейно-ориентированная структура: Один инвестиционный проект дает право на проживание супругу и детям.
- Потенциал доходности от инвестиций: Особенно в правильных регионах доходность от аренды может составлять до 5%, ожидаемая доходность от инвестиционных фондов – от 4 до 5%.
- Проживание без минимального требования физического присутствия: Постоянное проживание в Греции не обязательно; это обеспечивает гибкость для инвесторов, ищущих «план Б».
- Путь к гражданству ЕС: Создает стратегическую опцию для получения гражданства через 7 лет.
Риски, изменения законодательства и на что обратить внимание
Как и любое инвестиционное решение, программа Золотой визы Греции содержит определенные риски и неопределенности:
- Риск изменения законодательства: Повышение порогов в период 2024–2025 годов показывает, что возможны новые повышения в будущем. Давление со стороны ЕС на программы «золотых виз» может ужесточить условия программы в будущем.
- Рынок рисков: Рост цен на недвижимость в туристических регионах может привести к риску коррекции в будущем.
- Локальная соответствие и налоги: Неправильно структурированная инвестиция может привести к более высоким, чем ожидалось, налоговым и операционным расходам.
В этом контексте важно строить структуру не только на «получении визы на проживание», но и на устойчивых инвестициях и налоговой оптимизации.
Как Corpenza предоставляет поддержку?
Программа Золотой визы Греции – это не просто выбор недвижимости или банковского продукта. Особенно для бизнесменов и семей с планами глобальной мобильности этот шаг часто включает в себя:
- Создание компании в Греции или другой стране ЕС,
- Структуры payroll / EOR и posted worker для команд, отправляемых за границу,
- Оптимизацию налогообложения международных доходов,
- Планирование стратегии гражданства для членов семьи, включая образование, проживание и долгосрочные планы.
Это комплексный проект, который необходимо рассматривать в совокупности.
Как Corpenza, мы:
- Разрабатываем структуру создания компаний и международного бухгалтерского учета в Греции и других странах ЕС,
- Оптимизируем ваши налоговые и социальные обязательства с помощью моделей payroll, EOR и posted worker при отправке сотрудников за границу,
- Создаем стратегию от начала до конца в координации с юридическими и финансовыми консультантами в процессе Золотой визы и гражданства через инвестиции.
Таким образом, мы помогаем вам создать не только визу на проживание, но и устойчивую и масштабируемую международную структуру.
Заключение: Золотая виза Греции – это не просто «план Б», а стратегическая дверь в Европу
Программа гражданства и проживания в Греции через инвестиции предлагает более сложную, но все еще относительно доступную структуру с новыми правилами 2025 года. От проектов преобразования стоимостью 250.000 € до инвестиций в первоклассные локации на сумму 800.000 €, от участия в стартапах до инвестиций в облигации и фонды – это создает прочную основу для проживания в ЕС и долгосрочного гражданства.
Однако профиль каждого инвестора, аппетит к риску и семейная динамика различаются. Поэтому перед принятием решения:
- Обязательно подтвердите актуальное законодательство из официальных источников (например, Министерство миграции Греции),
- Работайте с экспертной консультацией, которая рассматривает налоговые, корпоративные и международные аспекты вместе.
Отказ от ответственности
Этот текст подготовлен исключительно для информационных целей и не является юридической, финансовой или налоговой консультацией. Законодательство по программам Золотой визы и гражданства через инвестиции в Греции может часто меняться. Мы настоятельно рекомендуем проверять актуальные правила из официальных источников перед любым инвестиционным и визовым/гражданским решением и получать профессиональную поддержку от квалифицированных юристов и финансовых консультантов.
