В 2026 году Greece Golden Visa по-прежнему работает, но старое упрощение про 250 000 € уже нельзя считать общим правилом. Актуальная рамка находится в статье 100 Закона 5100/2024, опубликованного на сайте министерства. Для большинства стандартных покупок сейчас действует порог 800 000 € или 400 000 €, в зависимости от региона. Сумма 250 000 € осталась только в более узких исключениях.
Это важно, потому что рынок все еще цитирует старые цифры. В 2026 году чистое досье начинается не с рекламы объекта, а с правильной квалификации актива по закону. Если вы одновременно сравниваете и другие маршруты релокации, сервисы Corpenza по ВНЖ, структурированию бизнеса и база практических гайдов помогают посмотреть на картину шире.
Что изменилось для заявителей в 2026 году?
Короткий ответ простой. Статья 100 Закона 5100/2024, действующая с 2024-04-05, остается рабочей нормой и в 2026 году. Именно она подняла входной уровень для многих классических сделок с недвижимостью. Поэтому в новом кейсе нельзя автоматически исходить из порога 250 000 €.
Теперь закон делит стандартные инвестиции в недвижимость на две основные группы. Для части высокоспросовых локаций порог поднят до 800 000 €. Для остальной части страны стандартным ориентиром стал уровень 400 000 €. Старый порог 250 000 € сохраняется только в специальных ситуациях, в первую очередь при переводе объекта в жилое назначение и в части сценариев с охраняемыми зданиями. Сначала нужно определить правовую категорию объекта, потом уже обсуждать доходность.
Где действует порог 800 000 €, а где 400 000 €?
Текст закона на сайте министерства говорит, что порог 800 000 € действует во всем регионе Аттика, в региональной единице Салоники, на Миконосе, на Санторини и на островах с населением более 3 100 человек по последней переписи. Для остальных регионов Греции стандартный порог составляет 400 000 €. Это прямо следует из пункта 2 статьи 100.
Там же есть еще один фильтр, который инвесторы часто пропускают. В стандартных маршрутах на 800 000 € и 400 000 € инвестиция должна приходиться на один объект недвижимости. Если это уже построенный объект или объект с разрешением на строительство, закон дополнительно требует минимум 120 квадратных метров основных помещений. То есть проверяется не только цена, но и конструкция сделки.
Когда все еще работает исключение на 250 000 €?
Маршрут на 250 000 € не исчез полностью, но он стал узким. Согласно статье 100, он применяется, когда основные помещения приобретенного объекта переводятся в жилое использование, а также в части кейсов с конверсией промышленных зданий и с определенными охраняемыми зданиями, которые восстанавливаются или реконструируются. В 2026 году это специальный режим, а не стандарт рынка.
Условия строже, чем это обычно звучит в продажах. В сценарии с изменением назначения инвестиция также должна быть в один объект, а само изменение назначения должно быть завершено до подачи заявления на ВНЖ инвестора. В промышленном сценарии закон требует, чтобы как минимум последние пять лет там не была размещена и не работала промышленная деятельность. В сценарии с охраняемым зданием передача объекта до полной реставрации или полной реконструкции считается недействительной.
Как выглядит процесс от покупки до разрешения на проживание?
На уровне закона маршрут начинается с законного въезда или законного пребывания в Греции. Та же норма говорит, что заявитель должен либо законно въехать в страну по любой въездной визе, либо уже находиться в стране на законном основании. Затем сделка должна соответствовать правильной категории статьи 100, платежный след должен быть прозрачным, а файл по недвижимости должен быть аккуратно оформлен через нотариуса и реестр.
Само разрешение выдается на пять лет с возможностью продления. Закон отдельно говорит, что такой ВНЖ не дает права на работу, а выдача должна происходить в течение двух месяцев после поступления полного досье в компетентный орган. С практической стороны страница министерства по документам Golden Visa и раздел разъяснений остаются полезными точками проверки комплекта документов.
Какие документы и сроки важнее всего?
На странице Golden Visa министерство перечисляет базовое ядро пакета: заявление, паспорт, действующую национальную визу там, где она нужна, страхование, а также нотариальные и регистрационные доказательства квалифицирующей сделки. Нотариальная справка особенно важна, потому что она должна подтверждать стороны, объект и способ оплаты согласованной цены или арендной суммы.
По срокам важно помнить одно: в 2026 году уже нельзя опираться на старое переходное окно. Закон 5100/2024 сохранял прежний режим только для кейсов, где квалифицирующие шаги были сделаны до 31.08.2024, а завершение произошло до 28.02.2025. Это окно уже закрыто. Значит, новый файл нужно строить полностью под текущие пороги, если только юрист не докажет наличие защищенного переходного факта.
Какие ошибки встречаются чаще всего?
Первая ошибка, это предположение, что можно просто сложить две небольшие квартиры и получить нужную сумму. Для стандартных маршрутов на 800 000 € и 400 000 € закон говорит об одном объекте недвижимости. Вторая ошибка, это восприятие 250 000 € как действующего общефедерального стандарта. В 2026 году это уже неверно. Этот порог привязан к специальным типам объектов и к логике конверсии.
Еще одна ошибка, это смешение ВНЖ с правом на работу. Статья 100 прямо говорит, что такой ВНЖ не создает доступа к трудовой деятельности. Если инвестору нужна операционная база, это надо планировать отдельно, обычно через компанию и комплаенс. Если вы хотите перепроверить структуру сделки до подписания, Corpenza может сделать это в формате адресной консультации.
FAQ
Разрешение по Greece Golden Visa все еще выдается на пять лет?
Да. Статья 100 Закона 5100/2024 говорит, что разрешение выдается на пять лет и может продлеваться при сохранении условий.
Можно ли купить две квартиры, чтобы набрать 800 000 € или 400 000 €?
Для стандартных маршрутов покупки закон говорит об одном объекте недвижимости. Без отдельного юридического подтверждения не стоит считать многоквартирную схему безопасной.
Дает ли этот ВНЖ право работать в Греции?
Нет. Та же статья прямо говорит, что такие разрешения не устанавливают право доступа к любой форме работы.
Сколько должна занимать выдача после подачи полного досье?
Закон указывает срок в два месяца после поступления всех элементов дела в выдающий орган. На практике качество подготовки файла все равно влияет на темп.
Эта статья носит общий информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. В Golden Visa дорогие ошибки часто начинаются с неправильной квалификации объекта. Если нужно проверить сделку до подписания, Corpenza может провести предварительный разбор кейса.
