Gayrimenkul ile vatandaşlıkta 2025 fotoğrafı: Ne gerçekten değişti, ne netleşti?
Neden bu konu şimdi kritik?
2025’te küresel mobilite ve vergi ortamı daha karmaşık hale geldi. Girişimciler ve yatırımcılar ikinci vatandaşlıkla pazar riskini dağıtıyor, sermayeyi koruyor ve aile planlamasını güvenceye alıyor. Türkiye, gayrimenkul temelli vatandaşlıkta 400.000 ABD doları eşiğini korurken süreç adımlarını daha net hale getirdi. Bu denge, hem öngörülebilirlik hem de erişilebilirlik sağlıyor.
Gayrimenkul üzerinden vatandaşlık, sadece pasaport değil; AB tedarik zincirlerine yakınlık, serbest ticaret anlaşmalarına erişim, bölgesel iş kurma kolaylığı ve ölçeklenebilir bir yaşam planı anlamına gelir. Doğru yapı kurgulanmadığında ise zaman ve maliyet artar. Bu yazı, karar anında ihtiyaç duyduğunuz net, uygulanabilir adımları sunar.
2025’te yatırım profili ve talep eğrisi
Talep, tek konut yerine “nitelikli ve iskanı/ruhsatı mevcut” projelere kayıyor. Aileler, okul ve sağlık altyapısı güçlü bölgeleri; yatırımcılar, kiralama potansiyeli ve çıkış kolaylığı yüksek lokasyonları tercih ediyor. Yurt dışı gelir sahipleri, kaynak beyanı ve uyum süreçlerini baştan planlayarak dosyalarını sorunsuz kapatıyor.
Güncellenen ve netleşen şartlar: Uygunluk çerçevesini doğru kurun
Temel eşiği ve varlık tipi
- Asgari tutar: 400.000 ABD doları.
- Varlık tipi: İskanı/ruhsatı olan bağımsız bölüm veya tamamlanmış bina niteliği taşıyan taşınmazlar. Boş arsa ve geliştirilmeyen araziler uygunluk sağlamaz.
- Değerleme: SPK lisanslı değerleme raporu dosyaya girer; piyasa ve tapu bedeli uyumlu ilerler.
Mülkiyet ve sözleşme kurgusu
- Tek başvuru–tek taşınmaz: Bir mülk için bir ana başvuru sahibi kurgusu güvenli ilerler. Ortak mülkiyet, vatandaşlık puanlamasında sorun yaratır.
- Ön satış sözleşmeleri: Farklı taşınmazlara ait birden fazla ön sözleşmeyi toplayarak eşiği tamamlama yaklaşımı risklidir; tek varlık ve tek sözleşme ile ilerleyin.
- Şerh: Tapuya “3 yıl satmama” taahhüdünü işletin; bu şerh, uygunluğun iskeletini oluşturur.
Aile kapsaması ve ikamet boyutu
- Aile dahil etme: Eş ve 18 yaş altı çocuklar başvuruya eklenir. 18 üstü çocuklar bağımsız başvuru kurgular.
- Biyometri ve ikamet: Başvuru sahipleri biyometrik işlemler için randevuya fiziken katılım planlar. Eş için ayrı ikamet adımı isteyebilirler; takvimi buna göre ayarlayın.
Ödeme akışı ve uyum
- Ödemeyi banka kanalıyla ve izlenebilir şekilde yürütün. Kaynak beyanını (fon kökeni) baştan hazırlayın.
- Para hareketi, dekontlar ve değerleme–tapu evraklarını birbirine eksiksiz bağlayın.
Resmi çerçeve ve güncel başlıklar için Invest in Türkiye’nin ilgili sayfasını kontrol edin: Invest in Türkiye – Acquiring Property and Citizenship.
Adım adım süreç: Zamanı, maliyeti ve riski kontrol edin
1) Strateji ve ön inceleme
- Hedefinizi tanımlayın: Yaşam–okul planı mı, kiralama geliri mi, çıkış stratejisi mi?
- Uygun taşınmaz havuzunu filtreleyin: Ruhsat, iskan, ipotek/ takyidat, geçmiş devirler.
- Ön Uyum Taraması (KYC/AML): Fon kaynağı, vergi durumu, yaptırım ve PEP kontrollerini erken yapın.
2) Satın alma ve şerh
- Değerleme raporunu alıp banka ödemelerini dekont–tapu çizgisine bağlayın.
- Tapuda satış ve “3 yıl satmama” şerhini aynı gün kapatın.
3) İkamet ve vatandaşlık başvurusu
- Türkiye vergi numarası, sağlık sigortası ve ikamet başvurusunu paralel yönetin.
- Biyometrik randevuları aile bireyleri için ayrı ayrı planlayın.
- Vatandaşlık dosyasını; tapu, değerleme, ödeme dekontu, adli sicil, nüfus kayıt örnekleri ve tercümelerle tamamlayın.
4) Zamanlama ve maliyet
- Zaman: Dosya kalitesine ve randevu yoğunluğuna bağlı olarak genelde 3–6 ay bandında sonuç alırsınız.
- Ek giderler: Vergiler, harçlar, tercüme–apostil, değerleme ve hukuki danışmanlık kalemleri toplam bütçeye girer.
İyi planlanmış bir dosya, tarih–evrak–ödeme zincirinde kopma yaratmaz; bu da hem süreyi hem de red riskini azaltır.
Uyum ve denetim: Dosyayı sağlamlaştıran 7 pratik
Belge ve beyan standartlarını yükseltin
- Fon kaynağını açık anlatın: Gelir, temettü, satış, miras veya kredi niteliğini kanıtlarla destekleyin.
- Adli sicil ve adres belgelerini güncel tarihli ve apostilli hazırlayın.
- Evlilik/boşanma/velayet evraklarını çocuk eklemelerinde eksiksiz sunun.
Taşınmazda hukuki titizlik uygulayın
- Ruhsat ve iskan dosyalarını satıcı beyanıyla yetinmeden yerinde doğrulayın.
- Kat mülkiyeti/kat irtifakı farkını ve fiili durum–proje uyumunu gözle teyit edin.
- İpotek, haciz, intifa gibi takyidat kalemlerini tapu kaydı ve e-devlet çıktılarıyla örtüştürün.
Sık yapılan hataları önleyin
- Birden fazla ön satış sözleşmesini toplayarak 400.000 dolar eşiğine ulaşmaya çalışmayın.
- Ortak mülkiyet veya elden ödeme gibi kurgulara girmeyin.
- Değerleme–tapu–dekont üçlüsünde tarih/bedel uyumsuzluğu bırakmayın.
Denetimlere hazır kalın
- Yetkililer, kaynağın meşruiyetini ve işlemin gerçekliğini sorgular; banka ekstreleri, sözleşmeler ve vergi makbuzlarını bir arada dosyalayın.
- Gerekirse iş/şirket gelir modelinizi kısa bir notla açıklayın.
İş, mobilite ve aile planı: Vatandaşlığı büyüme aracına dönüştürün
Şirketleşme ve yeni pazarlar
- Türkiye vatandaşlığıyla, şirket kuruluşu ve banka ilişkilerini daha hızlı kurarsınız.
- Tedarik zincirinizi AB’ye yakın bir üretim/lojistik üssüyle esnekleştirirsiniz.
- Ortaklık, franchising ve bölgesel satış kanallarını yerelde test edebilirsiniz.
Uluslararası iş gücü ve bordro
- Uzaktan çalışanlar ve sözleşmeli personel için bordro ve giderleştirme ihtiyacını doğru kurgulayın.
- Geçici istihdam (posted worker) planlarında sınır ötesi uyum, sosyal güvenlik bildirimi ve A1 benzeri sertifikasyon akışını önden planlayın.
Aile ve miras kurgusu
- Çocukların eğitim planını okul takvimlerine göre randevulaştırın.
- Mülkiyet ve vatandaşlık kazanımı sonrası miras ve intikal vergisi etkilerini ülke bazında senaryolaştırın.
Vatandaşlığı tek başına amaç olmaktan çıkarıp; ikamet, şirketleşme, bordro ve vergi optimizasyonu ile entegre bir mobilite stratejisine dönüştürdüğünüzde toplam değer artar.
Corpenza ile uygulama: Uyumlu, ölçülebilir ve ölçeklenebilir bir yol haritası
Ne sunarız ve nasıl ilerleriz?
- Yatırım ve mülkiyet: Taşınmaz uygunluk taraması, hukuki inceleme, değerleme koordinasyonu ve tapu şerh akışı.
- İkamet ve vatandaşlık: Evrak hazırlığı, tercüme–apostil, biyometri randevu planlama ve dosya montajı.
- Uluslararası muhasebe ve vergi: Kaynak beyanı, çifte vergilendirme analizi, gelir–kira yapısı ve çıkış senaryoları.
- Payroll ve personel kiralama: Uzaktan çalışanlar için bordro ve giderleştirme, geçici istihdam (posted worker) çözümleri.
- Şirket kuruluşu ve uyum: Vergi numarası, banka ilişkileri, lisans–izin akışları ve iç kontrol sistemi.
Uygulanabilir 30–60–90 gün planı
- İlk 30 gün: Uygunluk–uyum taraması, varlık seçimi, değerleme ve sözleşme.
- 60. güne kadar: Tapu devri, şerh, ikamet dosyaları, biyometrik planlama.
- 90. güne kadar: Vatandaşlık başvurusu ve denetim evrakları, bordro/şirketleşme entegrasyonu.
Her adımı tarih–evrak–ödeme dizisiyle yönetiriz; bir adımı bitirmeden diğerine geçmeyiz. Bu disiplin, süreyi ve maliyeti kontrol etmenizi sağlar.
Sık sorulanlar ve 2025 görünümü: Net karar için kısa cevaplar
Eşi ve 18 yaş altı çocukları dosyaya dahil edebilir miyim?
Evet. Eş ve 18 yaş altı çocukları dosyaya eklersiniz. 18 yaş üzeri çocuklar için bağımsız başvuru kurgular.
Boş arsa veya birden fazla ön satış sözleşmesi yeterli olur mu?
Olmaz. Ruhsat/iskan sahibi, bağımsız ve nitelikli taşınmazlar üzerinden tek varlık–tek sözleşme yaklaşımıyla ilerleyin.
Ne kadar sürede sonuç alırım?
Hazırlığı güçlü bir dosya, randevu yoğunluğuna bağlı olarak genellikle 3–6 ay içinde sonuç verir. Evrak kalitesi ve biyometri takvimi bu süreyi belirler.
2025’te neye dikkat etmeliyim?
- Uygun taşınmaz ve şerh kurgusunu önden netleştirin.
- Kaynak beyanı ve bankacılık izlerini eksiksiz tutun.
- Aile bireyleri için biyometrik ve ikamet takvimini erkenden kapatın.
- Süreç boyunca resmi duyuruları takip edin: Invest in Türkiye – Acquiring Property and Citizenship.
Son söz: Vatandaşlık hedefini, ikamet, şirketleşme, bordro ve vergi optimizasyonuyla aynı haritaya koyduğunuzda risk azalır, fayda artar. Corpenza, bu haritayı uçtan uca kurar, denetim dayanıklılığını ve operasyon hızını aynı anda sağlar.
