Grecia sigue ofreciendo Golden Visa en 2026, pero el viejo atajo de 250.000 € ya no es la regla general. El marco vigente está en el artículo 100 de la Ley 5100/2024 publicado por el Ministerio. En la mayoría de las compras estándar, el umbral ahora es de 800.000 € o de 400.000 €, según la zona. Los 250.000 € quedaron como una excepción mucho más limitada.
Ese matiz importa porque el mercado todavía repite cifras antiguas. Un expediente limpio en 2026 exige encajar el inmueble correcto en la categoría legal correcta antes de comprometer capital. Si además está comparando esta ruta con otras opciones de movilidad, los servicios de residencia, estructura empresarial y la biblioteca de guías de Corpenza ayudan a ver el plan completo.
¿Qué cambió para 2026?
La respuesta corta es clara. El artículo 100 de la Ley 5100/2024, con vigencia desde 2024-04-05, sigue mandando en 2026 y elevó el nivel de entrada para muchas compras inmobiliarias tradicionales. Por eso, en un expediente nuevo, el punto de partida ya no debería ser 250.000 €.
La norma divide las inversiones inmobiliarias estándar en dos franjas. Algunas zonas de mayor demanda pasan a 800.000 €. El resto del país queda, en términos generales, en 400.000 €. El antiguo umbral de 250.000 € sobrevive solo en casos concretos, sobre todo cuando hay cambio de uso a vivienda o un inmueble protegido dentro de la regla especial. Conviene verificar primero la categoría jurídica del activo y solo después hablar de rentabilidad.
¿Qué zonas exigen 800.000 € y cuáles 400.000 €?
El texto legal alojado por el Ministerio dice que el umbral de 800.000 € aplica en toda la región de Ática, en la unidad regional de Tesalónica, en Miconos, en Santorini y en las islas con población superior a 3.100 habitantes según el último censo. Para el resto de Grecia, el umbral estándar es de 400.000 €. Todo eso sale de la letra del artículo 100, apartado 2.
La misma norma añade un filtro estructural que muchos compradores pasan por alto. En las rutas estándar de 800.000 € y 400.000 €, la inversión debe realizarse en un solo inmueble. Si se trata de un inmueble construido, o de uno con licencia de obra, además se exige una superficie mínima de 120 metros cuadrados de espacios principales. El debate, por tanto, no es solo presupuestario.
¿Cuándo sigue vigente la excepción de 250.000 €?
La vía de 250.000 € sigue existiendo, pero es estrecha. Según el artículo 100, se aplica cuando los espacios principales del inmueble adquirido cambian a uso residencial, y también en ciertos supuestos de reconversión de edificios industriales y de edificios catalogados que se restauran o reconstruyen. En 2026 es una vía especial, no la regla general del mercado.
Las condiciones son más estrictas de lo que suele venderse. En la ruta de cambio de uso, la inversión también debe hacerse en un solo inmueble y el cambio debe estar terminado antes de presentar la solicitud. En la variante industrial, la ley exige que no haya habido una industria instalada y operativa allí durante al menos los cinco años anteriores. En la variante de edificio catalogado, la transmisión antes de completar la restauración total es inválida.
¿Cómo funciona el proceso desde la compra hasta el permiso?
A nivel legal, la ruta empieza con entrada legal o estancia legal en Grecia. La misma ley dice que el solicitante debe haber entrado legalmente con cualquier visado de entrada, o encontrarse ya legalmente en el país. Después, la operación debe encajar en la categoría correcta del artículo 100, el rastro del pago debe ser claro y el expediente inmobiliario debe documentarse bien ante notario y registro.
El permiso se concede por cinco años y puede renovarse. La ley también dice que este permiso no crea derecho de acceso al trabajo y que la emisión debe producirse dentro de dos meses desde que el expediente completo llega a la autoridad competente. En la práctica, la página ministerial de documentos Golden Visa y la página de aclaraciones siguen siendo buenas referencias para revisar el paquete documental.
¿Qué documentos y plazos importan más?
La guía documental del Ministerio enumera como núcleo básico el formulario, el pasaporte, el visado nacional válido cuando corresponda, el seguro y la prueba notarial y registral de la operación cualificada. La certificación del notario pesa mucho, porque debe confirmar las partes, el inmueble y la forma en que se pagó el precio o la renta acordada.
En materia de calendario, el comprador de 2026 ya no puede apoyarse en la vieja ventana transitoria. La Ley 5100/2024 solo conservó un régimen anterior para expedientes que ya tenían pasos cualificados antes del 31-08-2024 y que se completaron antes del 28-02-2025. Esa ventana ya cerró. Un expediente nuevo debe estructurarse con los umbrales actuales, salvo que un abogado demuestre un hecho protegido de legado.
¿Qué errores aparecen con más frecuencia?
El primero es pensar que dos unidades pequeñas pueden sumarse sin más para alcanzar la cifra. En las rutas estándar de compra, la ley habla de un solo inmueble. El segundo es tratar los 250.000 € como un valor general en todo el país. En 2026 no lo es. Ese umbral ya depende del tipo de inmueble y de la lógica de conversión.
También se confunde residencia con derecho a trabajar. El artículo 100 dice que este permiso no establece acceso a ninguna forma de empleo. Quien necesita presencia operativa debe planificarlo por otra vía, normalmente con estructura societaria y cumplimiento aparte. Si quiere revisar una operación antes de firmar, Corpenza puede hacerlo mediante una consulta directa.
FAQ
¿La Golden Visa griega sigue siendo por cinco años?
Sí. El artículo 100 de la Ley 5100/2024 dice que el permiso se concede por cinco años y puede renovarse si se mantienen las condiciones legales.
¿Puedo comprar dos apartamentos para llegar a 800.000 € o 400.000 €?
En las rutas estándar de compra, la ley indica que la inversión se realiza en un solo inmueble. No conviene asumir un atajo con varias unidades sin confirmación jurídica específica.
¿El permiso permite trabajar en Grecia?
No. El mismo artículo establece que los permisos expedidos bajo esta vía no crean derecho de acceso al trabajo.
¿Cuánto debería tardar la emisión cuando el expediente está completo?
La ley indica que la emisión se produce dentro de dos meses desde que todos los elementos del expediente llegan a la autoridad emisora. La preparación real depende de la calidad documental.
Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal. En Golden Visa, una mala clasificación del inmueble puede salir cara. Si quiere comprobar antes de firmar si una operación encaja de verdad en las reglas de 2026, Corpenza puede revisarla mediante una evaluación específica.
