以欧盟护照和申根自由流动为目标的投资者，希腊仍然提供最容易获得的计划之一。截至2025年更新的希腊黄金签证（投资居留）规则，通过房地产和金融投资选项，在特定条件下为公民身份开辟了一条道路。
希腊投资居留和公民身份计划的基本原理
希腊黄金签证计划为非欧盟/欧洲经济区公民的外国投资者提供5年可续期居留许可，以换取一定金额的投资。该计划的核心是房地产投资，但从2025年起，银行存款、债券、基金和初创企业投资等多种选择也应运而生。
这种居留许可，如果结构合理，将提供：
- 在申根区内免签旅行，
- 在希腊获得居住、医疗和教育权利，
- 从房地产或金融投资中获得租金/利息/股息收入，
- 在至少7年居住后申请希腊公民身份（欧盟护照）
等优势。
2025年规则：投资额如何变化？
希腊通过2024年底颁布的法规（特别是第5100/2024号法律）按地区对房地产投资进行了分层处理。目的是减少雅典、塞萨洛尼基和热门岛屿等地区的住房压力，将投资分散到全国各地。
1. 房地产投资：三层系统
从2025年起，希腊黄金签证房地产投资分为三个主要等级。对于所有标准住宅投资，除非另有说明，最小规模要求为120平方米。
第1层 – 800,000€（高需求地区）
最低投资：800,000€
适用于以下类型的高需求地点：
- 雅典和塞萨洛尼基的中心和高需求地区，
- 米克诺斯岛、圣托里尼岛等高度旅游化的岛屿，
- 人口超过3,100人的其他岛屿和类似的高密度地区。
该等级的基本条件包括：
- 单个房产最低投资800,000€，
- 房产最少120平方米，
- 必须是住宅用途，不涉及商业性质或翻新要求。
第2层 – 400,000€（其他地区）
最低投资：400,000€
适用于第1层之外的希腊所有其他地区：
- 国家内陆地区，
- 不太旅游化的沿海地区，
- 较小的城镇和村庄。
该等级的规则同样明确：
- 单个住宅最少投资400,000€，
- 面积最少120平方米。
第3层 – 250,000€（商业转住宅改造和历史建筑）
最低投资：250,000€
这是全国范围内的最低门槛，但仅适用于特殊项目类型：
- 商业房产改造为住宅项目，
- 登记/历史建筑的翻新。
重要事项：
- 改造或翻新必须在黄金签证申请之前完成。
- 对于2024年之前的定金支付提供了过渡期：
- 至2024年8月31日：10%定金，
- 至2024年12月31日：全额付款。
虽然一般原则是单一房产，但在某些情况下，法律可能允许多个房产的总价值达到阈值金额。但希腊当局更倾向于单一房产结构。
房地产之外的投资选择
对于不想购买房地产的投资者，该计划在2025年提供了多样化的金融工具。这些选项通常需要特定的最低持有期限（例如债券至少3年）。
- 初创企业投资（2025年新增）：
- 对在希腊成立或希腊初创企业的投资最少250,000€，
- 投资者在公司中的股份和投票权不得超过33%，
- 5年期间至少保持2个工作岗位的要求。
这些金融投资通常需要在至少5年期间内维持并保留在希腊。
谁可以申请？资格条件和家庭包括
希腊黄金签证计划对非欧盟/欧洲经济区公民且年满18岁的投资者开放。主要标准为：
- 犯罪记录清白，
- 证明投资资金来自合法来源，
- 有效护照和健康保险，
- 过去8年中至少7年未在希腊是税务居民（特别是对于想要享受税收优惠的人士重要）。
该计划在家庭成员方面包容度很高：
- 配偶或注册伴侣，
- 21岁以下的子女（特殊情况下和受教育条件下，也可包括更大的受养子女），
- 投资者和配偶的受养父母。
税收优惠
希腊为新任税务居民提供15年期间适用的年度固定税100,000€模式。该制度涵盖海外来源收入；但继承和赠与等某些项目可能不在此范围内。
申请流程：希腊黄金签证逐步指南
成功申请的最关键因素是在申请前正确规划投资和文件包。该流程通常如下所示：
1. 投资选择和保障
- 房地产：签署购买协议，支付定金或全额，准备产权证或产权承诺协议。
- 金融投资：开设银行账户，进行债券/基金/股票购买或银行存款投资。
2. 文件准备
通常需要以下文件：
- 护照和生物识别照片，
- 犯罪记录、海牙认证和必要时的宣誓翻译，
- 在希腊有效的健康保险，
- 显示投资已进行的产权证、银行凭证、公证合同，
- 政府费用和卡片费用（例如主申请人约16€的卡片费用等低但强制性费用）。
3. 申请和生物识别
- 申请向希腊相关移民办公室或在某些情况下向希腊领事代表处提交。
- 投资者和家庭成员必须至少来一次希腊提供生物识别数据。
4. 评估和居留卡颁发
- 处理时间根据文件复杂程度而异，通常可能需要4个月或更长时间。
- 获批后，为投资者和家庭成员颁发5年有效的居留卡。
该居留许可在投资继续存在的条件下每5年可无限期续期。如果出售房地产但未进行相应新投资，居留权将终止。
7年内获得公民身份的道路
黄金签证不是直接公民身份，而是先居留后公民身份模式。希腊公民身份的一般框架如下：
- 至少7年不间断的合法居留，
- 在特定年份满足实际物理居住条件，
- 希腊语言能力（通常B1水平）和融合考试，
- 犯罪记录清白和遵纪守法证明。
获得公民身份后，申请人和合格的家庭成员将以欧盟公民身份获得在其他欧盟国家生活、工作和受教育的权利。
成本和额外费用：超越最低投资金额
大多数投资者只关注最低投资金额；但在计算总成本时，应考虑以下项目：
强制性税费和费用
- 产权转让税：约3%，
- 增值税/VAT：某些新项目可达24%（某些新建项目可能有豁免），
- 公证和土地登记费用，
- 居留卡和申请费用。
法律和运营成本
- 房地产和投资合同的法律咨询，
- 如有必要的外国公司投资，则需支付公司设立和会计费用，
- 维护、物业费、保险和必要时的当地管理和物业管理服务。
希腊黄金签证的优势
- 申根自由流动：在90/180天规则下，可免签前往26个申根国家。
- 以家庭为中心的结构：单笔投资使配偶和子女也获得居留权。
- 投资回报潜力：特别是在正确地区的房地产中可期望约5%的租金回报，基金投资中可期望4–5%的回报。
- 无最低实际居住要求的居留：不必在希腊持续居住；这为寻求"B计划"的投资者提供了灵活性。
- 通往欧盟公民身份的道路：为7年后创建战略性公民身份选项。
风险、变化的法规和需要注意的事项
与任何投资一样，希腊黄金签证计划也存在某些风险和不确定性：
- 法律变化风险：2024–2025年期间门槛提高，表明未来进一步调整是可能的。欧盟对"黄金签证"计划的压力可能会在未来强化计划条件。
- 市场风险：旅游地区房地产价格上升也带来了未来调整的风险。
- 当地适应和税收：结构不当的投资可能导致比预期更高的税收和运营成本。
在这一点上，将结构不仅建立在"获得居留许可"上，而且建立在可持续投资和税收优化上至关重要。
Corpenza如何提供支持？
希腊黄金签证计划不仅仅是选择房地产或银行产品。特别是对于商人和有全球流动计划的家庭，这一步通常涉及：
- 在希腊或其他欧盟国家成立公司，
- 为派往国外的团队工资单/薪资（EOR）和派遣员工结构，
- 国际收入的税务优化，
- 家庭成员教育、居住和长期公民身份战略的规划
——这是需要作为整体项目一起处理的要素。
作为Corpenza，我们：
- 在希腊和其他欧盟国家设计公司设立和国际会计结构，
- 通过工资单、EOR和派遣员工模式优化您的税收和社会保障负担，
- 在黄金签证和投资移民过程中，与法律和财务顾问协调，制定端到端战略。
因此，我们帮助您不仅建立居留卡，而且建立可持续且可扩展的国际结构。
结论：希腊黄金签证，不仅仅是"B计划"，而是欧洲的战略门户
希腊投资移民和公民身份计划，随着2025年规则的推出，呈现了更复杂但仍相对易于获得的结构。从250,000€的改造项目到800,000€的高端位置投资，从初创企业参与到债券和基金投资，覆盖广泛的范围，为欧盟居留和长期公民身份奠定了坚实的基础。
但每位投资者的情况、风险承受能力和家庭动态都不同。因此在做决定前：
- 务必从官方来源（例如希腊移民部）确认最新法规，
- 与专业咨询合作，共同处理税收、公司设立和国际流动方面。
免责声明
本文本仅为一般信息目的而准备，不构成任何法律、财务或税务咨询。希腊黄金签证和投资移民计划的法规经常变化。在进行任何投资和居留/公民身份决定之前，我们强烈建议您从官方来源确认当前法规，并寻求合格法律师和会计师的专业支持。
