Yunanistan'da Golden Visa 2026'da hâlâ açık, fakat eski 250.000 € ezberi artık genel kural değil. Güncel çerçeve, Bakanlığın yayımladığı 5100/2024 sayılı Kanun'un 100. maddesinde duruyor. Standart alımlarda eşik çoğu dosyada 800.000 € veya 400.000 € seviyesine çıktı. 250.000 € ise daha dar bir dönüşüm veya tescilli yapı istisnası olarak kaldı.
Bu fark çok önemli, çünkü piyasada eski rakamla satış anlatısı hâlâ sürüyor. 2026'da temiz bir dosya kurmak için sadece bütçeye bakmak yetmez. Doğru eşik, doğru mülk tipi ve doğru başvuru akışı birlikte kurulmalı. Diğer oturum seçenekleriyle kıyas yapıyorsanız Corpenza'nın oturum izni hizmetleri, şirket kuruluşu desteği ve blog rehberleri daha geniş bir çerçeve sunar.
2026 itibarıyla ne değişti?
2026 için temel kural net. 2024-04-05 tarihinde yürürlüğe giren 5100/2024 sayılı Kanun'un 100. maddesi bugün de geçerli ve uzun süre 250.000 € diye anlatılan giriş seviyesini pek çok standart mülk alımında yukarı taşıyor. Bu yüzden 2026 dosyasında başlangıç varsayımı artık 250.000 € olmamalı.
Mevzuat standart gayrimenkul yatırımlarını iki ana banda ayırıyor. Bazı yüksek talep bölgelerinde eşik 800.000 € oldu. Ülkenin kalan büyük bölümünde standart eşik 400.000 € olarak uygulanıyor. Eski 250.000 € rakamı ise yalnızca belirli dönüşüm ve tescilli yapı senaryolarında yaşıyor. Bu yüzden yatırımcı önce mülkün hangi hukuki kategoriye girdiğini netleştirmeli.
Hangi bölgelerde 800.000 €, hangi bölgelerde 400.000 € uygulanıyor?
Bakanlık sitesindeki kanun metnine göre 800.000 € eşiği Attika Bölgesi'nin tamamında, Selanik Bölgesel Birimi'nde, Mikonos'ta, Santorini'de ve son nüfus sayımına göre 3.100'ün üzerinde nüfusu olan adalarda uygulanıyor. Geri kalan bölgelerde standart eşik 400.000 €. Bu rakamlar doğrudan 100. maddenin 2. fıkrasından geliyor.
Aynı maddede çoğu alıcının atladığı ikinci bir filtre daha var. Standart 800.000 € ve 400.000 € alım rotalarında yatırım tek bir taşınmaz üzerinde yapılmalı. Yapılı bir taşınmaz söz konusuysa veya yapı ruhsatı bulunan bir mülk alınıyorsa ayrıca en az 120 metrekare ana kullanım alanı şartı aranıyor. Yani dosya sadece rakam hesabı değil, mülkün yapısı hesabı da içeriyor.
250.000 € istisnası ne zaman hâlâ geçerli?
250.000 € rotası tamamen kalkmış değil, ama dar bir alan içinde kaldı. 100. madde bu eşiği, ana kullanım alanları konuta dönüştürülen taşınmazlarda ve bazı endüstriyel yapı dönüşümleri ile belirli tescilli binalarda koruyor. 2026'da bu rota genel piyasa kuralı değil, istisna kuralı olarak okunmalı.
Koşullar da reklam metinlerinden daha sıkı. Dönüşüm rotasında yatırım yine tek taşınmazda olmalı ve kullanım değişikliği oturum başvurusu yapılmadan önce tamamlanmış olmalı. Endüstriyel yapı senaryosunda kanun, son en az beş yıldır o yerde faal bir sanayi işletmesi bulunmamasını arıyor. Tescilli yapı senaryosunda da restorasyon veya tam yeniden yapım bitmeden devir geçersiz sayılıyor. Fiyat kadar hukuki sınıflandırma da incelenmeli.
Mülk alımından izne giden süreç nasıl işliyor?
Hukuki çerçeve bakımından süreç, Yunanistan'a yasal giriş veya ülkede zaten yasal kalış ile başlıyor. Aynı kanun, başvuru sahibinin herhangi bir giriş vizesiyle ülkeye yasal girmiş olmasını ya da ülkede yasal statüyle bulunmasını yeterli görüyor. Bundan sonra işlem, doğru 100. madde kategorisine uygun bir alım, temiz bir ödeme izi ve noter ile tapu sicili ekseninde doğru belgelenmiş bir dosya gerektiriyor.
İzin beş yıl için veriliyor ve yenileme imkânı var. Kanun ayrıca bu izin türünün çalışma hakkı vermediğini söylüyor ve tam dosya yetkili makama ulaştıktan sonra düzenleme süresini iki ay olarak yazıyor. Pratikte ise Bakanlığın Golden Visa belge sayfası ile açıklayıcı belge sayfası başvuru paketini kontrol etmek için hâlâ faydalı referanslar.
Belgelerde ve zamanlamada en kritik başlıklar neler?
Bakanlığın Golden Visa sayfası, başvuru formu, pasaport, gerektiğinde geçerli ulusal vize, sağlık sigortası ve uygun işlemi gösteren noter ile tapu sicili belgelerini temel çekirdek olarak listeliyor. Özellikle noter belgesi önemli. Çünkü tarafları, taşınmazı ve bedelin nasıl ödendiğini teyit etmesi gerekiyor.
Zamanlama tarafında 2026 başvurucularının eski geçiş rejimine güvenmemesi gerekir. 5100/2024 sayılı Kanun, yalnızca 2024-08-31 tarihine kadar belirli adımları atmış ve ardından 2025-02-28'e kadar işlemi tamamlamış dosyalar için bir geçiş penceresi tanıdı. O pencere artık kapandı. Bu yüzden 2026 dosyası, aksi yazılı olarak ispatlanamıyorsa, tamamen güncel eşikler üzerinden kurgulanmalı.
Yatırımcılar en çok nerede hata yapıyor?
İlk hata, iki küçük daireyi bir araya getirip rakama ulaşmanın yeterli sanılması. Standart 800.000 € ve 400.000 € alım rotalarında kanun yatırımın tek bir taşınmazda yapılacağını söylüyor. İkinci hata ise 250.000 € rakamını ülke genelinde geçerli varsaymak. 2026 itibarıyla bu doğru değil. Bu rakam artık belirli mülk tiplerine ve kullanım değişikliği senaryolarına bağlı.
Bir başka hata da oturumu çalışma hakkı ile karıştırmak. 100. madde bu iznin herhangi bir çalışma hakkı kurmadığını açıkça yazıyor. İşletme kurmayı, ekip taşımayı veya gelir üretmeyi planlayan yatırımcıların bunu ayrı bir yapı olarak düşünmesi gerekir. Bu yüzden dosyanın başında ikinci bir göz çok işe yarar. İsterseniz Corpenza doğrudan danışmanlıkla dosyayı işlem öncesi kontrol edebilir.
FAQ
Yunanistan Golden Visa hâlâ 5 yıllık mı?
Evet. 5100/2024 sayılı Kanun’un 100. maddesi, iznin beş yıl için verildiğini ve şartlar sürdükçe yenilenebileceğini söylüyor.
800.000 € veya 400.000 € eşiğine ulaşmak için iki daire alabilir miyim?
Standart satın alma rotalarında kanun yatırımın tek bir taşınmazda yapılacağını söylüyor. Bu nedenle çoklu daire kurgusu, dosya bazında ayrıca hukuki teyit almadan güvenli varsayım sayılamaz.
Bu izin Yunanistan’da çalışma hakkı verir mi?
Hayır. Aynı maddede bu izinlerin herhangi bir çalışma hakkı kurmadığı açıkça yazıyor.
Tam dosya verildikten sonra izin ne kadar sürede çıkar?
Kanun, tüm dosya unsurları yetkili makama ulaştıktan sonra iki ay içinde düzenleme yapılacağını söylüyor. Pratikte belge kalitesi ve işlem kurgusu süreyi etkileyebilir.
Bu yazı genel bilgilendirme içindir, hukuki veya vergisel danışmanlık değildir. Golden Visa dosyalarında sınıflandırma hatası pahalıya mal olur. Bir taşınmazın gerçekten 2026 eşiklerine ve belge kurallarına uyup uymadığını imza öncesi kontrol etmek isterseniz Corpenza özel dosya incelemesi yapabilir.
