Gayrimenkul yoluyla yatırım karşılığı Türk vatandaşlığında asgari tutar 400.000 ABD dolarıdır ve ödemenin nasıl yapıldığı, tutarın kendisi kadar yakından incelenir. En sık sorulan yapılandırma sorusu, bedelin bir kısmının banka kredisiyle finanse edilip edilemeyeceğidir; kısa cevap şu: ipotekle finanse edilen kısım, genel kural olarak aranan eşiğe sayılmaz.
Bu rehber, vatandaşlık amaçlı bir alım öncesinde finansman seçeneklerini tartan yabancı alıcılar içindir. Gayrimenkul rotasını, ipotekli ve taksitli alımların nasıl değerlendirildiğini ve dosyada bulunması gereken ödeme kanıtlarını anlatır. Bu içerik genel bilgidir, hukuki danışmanlık değildir; uygulama kuralları zaman zaman güncellendiği için işlem öncesinde güncel şartları resmi mercilerden doğrulayın.
Gayrimenkul rotası ne gerektirir?
Çerçeve, Türk Vatandaşlığı Kanunu ve uygulama yönetmeliğinde yer alır. Ana hatlarıyla başvurucu, asgari değer eşiğini — standart satın alma rotasında 400.000 ABD doları — karşılayan bir taşınmaz alır ve üç yıl satmama taahhüdü verir; bu taahhüt tapu kütüğüne şerh olarak işlenir. Dosyanın temel kalemleri şunlardır:
- Taşınmaz değerini destekleyen, lisanslı değerleme kuruluşunca düzenlenmiş rapor.
- Üç yıllık satmama şerhiyle birlikte tapuda devir.
- Bedelin alıcıdan satıcıya fiilen geçtiğini gösteren banka belgeleri.
- Yatırımın nitelikli olduğunu teyit eden uygunluk belgesi; ardından ikamet izni ve vatandaşlık başvuruları.
Alım ipotekli kredi ile finanse edilebilir mi?
Genel kural, nitelikli yatırımın alıcının öz kaynağından gelmesidir. Bedelin bir kısmı taşınmaz üzerinde ipotek tesis edilen bir krediyle finanse edildiğinde, finanse edilen bu kısım 400.000 dolarlık eşiğe sayılmaz: değerlendirme tapudaki görünen bedele değil, alıcının fiilen ödediği tutara bakar.
Uygulamada bu şu anlama gelir: tamamı krediyle alınan bir taşınmaz nitelik kazanmaz; kısmen finanse edilen alım ise finanse edilen tutar düşülerek değerlendirilir. Eşiğin epey üzerinde değerli bir taşınmazın üzerinde küçük bir kredinin bulunması gibi özel yapıların kuralı karşılayıp karşılamadığı, tam da uygulama pratiğiyle değişen ayrıntılardandır. Böyle bir yapıya güvenmeden önce güncel muameleyi tapu idaresinin ilgili birimine veya avukatınıza yazılı olarak teyit ettirin.
Taksitli ve projeden alımlar nasıl değerlendirilir?
Sayılan, fiilen ödenen tutardır. Taksitli yapılarda nitelikli değer, ödemeler yapılıp belgelendikçe birikir. Proje aşamasındaki alımlarda, doğrudan tapu devrinin yanında noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi rotası da vardır; bu rotanın kendi şartları ve şerhleri bulunur. Geliştirici kendi vade planını öneriyorsa, kalan bakiyenin nasıl teminat altına alındığını sorun: satıcı lehine ipotek veya benzeri bir teminat, banka kredisiyle aynı indirim sorusunu doğurur; imzadan önce muameleyi teyit ettirin.
Dosyada hangi ödeme kanıtları olmalı?
Ödemenin izlediği yol, dosyaların en sık takıldığı noktadır. Bedel bankalar üzerinden, alıcıya bağlanabilen hesaplardan satıcının hesaplarına geçmeli; dekontlar tapu ve değerleme raporuyla uyumlu olmalıdır. Döviz bozdurma işlemi Türk bankaları üzerinden kendi belgeli prosedürünü izler; bankaya hangi belgeleri düzenleyeceğini önceden sorun ve her dekontu saklayın.
Nakit ödemeler, alıcıyla ilişkilendirilemeyen üçüncü kişi ödemeleri ve beyan edilen bedelle örtüşmeyen transferler, uygunluk kontrolü aşamasında ortaya çıkan boşluklar yaratır — üstelik genellikle para çoktan hareket ettikten sonra, dosyayı düzeltme seçeneklerinin daraldığı bir anda.
Hangi alımlar uygunluk kontrolünü geçemez?
- Bedelin bir kısmı finanse edilip kalan öz kaynak kısmının eşiğin altında kaldığı alımlar.
- Satıcının statüsü nedeniyle güncel kurallara göre uygun olmayan işlemler — belirli yabancı sahipli veya ilişkili taraf konumundaki satıcılar hariç tutulur; hariç tutma listesi kesindir, gerçek satıcıyla karşılaştırarak kontrol ettirin.
- Ödenen bedeli desteklemeyen değerleme raporları.
- Kuralların dışladığı biçimde, örneğin daha önce nitelikli bir işlemde kullanılmış taşınmazlar.
Bunların hiçbiri istisnai durumlar değildir; dosyaların takılmasının standart nedenleridir. Alım öncesi güncel mevzuata göre yapılan bir uygunluk kontrolü, tamamlanmış bir devri geri çözmekten çok daha ucuzdur.
Başvuru sırası nasıl işler?
İşleyen sıra şudur: önce uygunluk ve satıcı kontrolü; ikinci olarak değerleme raporu; üçüncü olarak eksiksiz banka kanıtlarıyla bedel transferi; dördüncü olarak üç yıllık şerhle tapu devri; ardından uygunluk belgesi, ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu. Corpenza; uygunluk incelemesini, belge dosyasını ve başvuru adımlarını yerel avukatlarla birlikte koordine eder. Finansmanın eşiğe sayılacağını varsayan bir satış sözleşmesini imzalamadan önce Corpenza ile iletişime geçin.
Kaynaklar: İçişleri Bakanlığı, yabancı yatırımcıların Türk vatandaşlığını kazanmaları; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü.
