ما زالت اليونان تقدم Golden Visa في 2026، لكن قاعدة 250 ألف يورو القديمة لم تعد هي القاعدة العامة. الإطار الحالي موجود في المادة 100 من القانون 5100/2024 المنشور على موقع الوزارة. في أغلب صفقات الشراء العادية أصبح الحد 800 ألف يورو أو 400 ألف يورو بحسب المنطقة، بينما بقيت فئة 250 ألف يورو كاستثناء أضيق بكثير.
هذه النقطة مهمة لأن السوق ما زال يكرر أرقاما قديمة. الملف النظيف في 2026 يبدأ من تصنيف العقار بشكل صحيح قبل تحويل الأموال، لا من الوصف التسويقي. وإذا كنت تقارن هذا المسار مع بدائل إقامة أخرى، فخدمات Corpenza في الإقامة وهيكلة الأعمال ومكتبة الأدلة العملية تساعدك على رؤية الصورة كاملة.
ما الذي تغير فعلا في 2026؟
الجواب المباشر واضح. المادة 100 من القانون 5100/2024، السارية منذ 2024-04-05، ما زالت هي المرجع العملي في 2026، وهي التي رفعت مستوى الدخول في كثير من صفقات العقار التقليدية. لذلك لا ينبغي أن يبدأ أي ملف جديد بافتراض أن 250 ألف يورو ما زالت هي القاعدة.
القانون يقسم الاستثمارات العقارية العادية إلى شريحتين رئيسيتين. بعض المناطق مرتفعة الطلب انتقلت إلى حد 800 ألف يورو. وبقية البلاد تبقى، في الأصل، عند 400 ألف يورو. رقم 250 ألف يورو استمر فقط في حالات خاصة، أهمها تحويل الاستخدام إلى سكن أو بعض حالات المباني المصنفة. لهذا يجب تحديد الفئة القانونية للعقار أولا، ثم مناقشة العائد أو سرعة البيع لاحقا.
أين يطبق حد 800 ألف يورو وأين يطبق 400 ألف يورو؟
النص القانوني المستضاف على موقع الوزارة يقول إن حد 800 ألف يورو يطبق في كامل إقليم أتيكا، وفي الوحدة الإقليمية لثيسالونيكي، وفي ميكونوس، وسانتوريني، وعلى الجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة بحسب آخر تعداد. أما بقية مناطق اليونان فالحد القياسي فيها 400 ألف يورو. هذه الأرقام واردة مباشرة في الفقرة 2 من المادة 100.
وهناك شرط هيكلي يتجاهله كثير من المشترين. في مساري الشراء القياسيين بقيمة 800 ألف و400 ألف يورو، يجب أن تكون الاستثمارات في عقار واحد فقط. وإذا كان العقار مبنيا بالفعل، أو لديه رخصة بناء، فيجب أن يوفر أيضا مساحة رئيسية لا تقل عن 120 مترا مربعا. لذلك المسألة ليست رقما فقط.
متى يبقى استثناء 250 ألف يورو متاحا؟
مسار 250 ألف يورو ما زال موجودا، لكنه ضيق. حسب المادة 100 يطبق عندما تتحول المساحات الرئيسية في العقار المشترى إلى استخدام سكني، كما يطبق في بعض حالات تحويل المباني الصناعية وبعض المباني المصنفة التي يجري ترميمها أو إعادة بنائها. في 2026 هذا استثناء خاص، وليس القاعدة العامة في السوق.
الشروط أكثر صرامة مما توحي به الملخصات التسويقية. في مسار تغيير الاستخدام يجب أن يكون الاستثمار في عقار واحد، ويجب أن يكتمل تغيير الاستخدام قبل تقديم طلب الإقامة. وفي النسخة الخاصة بالمباني الصناعية يشترط القانون ألا تكون هناك صناعة قائمة وعاملة في الموقع خلال السنوات الخمس السابقة على الأقل. وفي حالة المباني المصنفة، فإن نقل الملكية قبل اكتمال الترميم الكامل أو إعادة البناء الكاملة يكون باطلا.
كيف يسير المسار من شراء العقار إلى الإقامة؟
على المستوى القانوني، يبدأ المسار بدخول قانوني إلى اليونان أو بإقامة قانونية قائمة داخلها. القانون نفسه يقول إن مقدم الطلب يجب أن يكون قد دخل البلاد بشكل قانوني بأي تأشيرة دخول، أو أن يكون موجودا فيها بشكل قانوني. بعد ذلك يجب أن تتوافق الصفقة مع الفئة الصحيحة في المادة 100، وأن يكون مسار الدفع واضحا، وأن يجهز ملف العقار بشكل صحيح أمام الكاتب بالعدل والسجل العقاري.
الإقامة تمنح لمدة خمس سنوات مع إمكانية التجديد. والقانون نفسه يوضح أن هذا النوع من الإقامة لا يمنح حق الوصول إلى العمل، ويقول إن الإصدار يجب أن يتم خلال شهرين من وصول الملف الكامل إلى الجهة المختصة. ومن الناحية العملية تبقى صفحة وثائق Golden Visa وصفحة التوضيحات مرجعين جيدين لمراجعة ملف المستندات.
ما أهم المستندات ونقاط التوقيت؟
توضح صفحة الوزارة الخاصة بالملف أن الأساس يشمل نموذج الطلب، وجواز السفر، والتأشيرة الوطنية الصالحة عند اللزوم، والتأمين، وإثباتات الكاتب بالعدل والسجل العقاري المرتبطة بالصفقة المؤهلة. وتبقى شهادة الكاتب بالعدل مهمة جدا لأنها تؤكد الأطراف، والعقار، وكيفية سداد الثمن أو بدل الإيجار المتفق عليه.
وفي جانب التوقيت لا يمكن لملف 2026 أن يعتمد على النافذة الانتقالية القديمة. قانون 5100/2024 أبقى النظام السابق فقط للملفات التي اتخذت خطوات مؤهلة قبل 31-08-2024 ثم اكتملت قبل 28-02-2025. هذه النافذة انتهت. لذلك يجب بناء الملف الجديد بالكامل على الحدود الحالية، إلا إذا أثبت المستشار القانوني وجود وضع انتقالي محمي سابقا.
أين يخطئ المشترون غالبا؟
الخطأ الأول هو افتراض أن شراء وحدتين صغيرتين يكفي للوصول إلى الرقم المطلوب. في مسارات الشراء القياسية بقيمة 800 ألف و400 ألف يورو، القانون يتحدث عن عقار واحد فقط. والخطأ الثاني هو التعامل مع 250 ألف يورو كرقم عام صالح في كل البلاد. في 2026 هذا غير صحيح. هذا الرقم بات مرتبطا بنوع العقار ومنطق التحويل القانوني.
وهناك خطأ آخر، وهو الخلط بين الإقامة وحق العمل. المادة 100 تنص بوضوح على أن هذا التصريح لا ينشئ حقا في أي شكل من أشكال العمل. ومن يحتاج إلى حضور تشغيلي فعليه أن يخطط له عبر مسار منفصل، غالبا من خلال شركة وامتثال مستقل. وإذا أردت مراجعة الصفقة قبل التوقيع، يمكن لـ Corpenza القيام بذلك عبر استشارة مباشرة.
FAQ
هل ما زالت Golden Visa اليونان تمنح لمدة خمس سنوات؟
نعم. المادة 100 من القانون 5100/2024 تنص على أن الإقامة تمنح لمدة خمس سنوات مع إمكانية التجديد إذا استمرت الشروط القانونية.
هل يمكنني شراء شقتين للوصول إلى حد 800 ألف أو 400 ألف يورو؟
في مسارات الشراء القياسية يتحدث القانون عن عقار واحد فقط. لذلك لا ينبغي افتراض أن تجميع وحدتين مقبول من دون مراجعة قانونية خاصة.
هل هذا التصريح يمنحني حق العمل في اليونان؟
لا. النص نفسه يقول إن هذا النوع من الإقامة لا ينشئ حق الوصول إلى أي شكل من أشكال العمل.
كم يستغرق الإصدار بعد اكتمال الملف؟
القانون يقول إن الإصدار يتم خلال شهرين من وصول جميع عناصر الملف إلى الجهة المصدرة. لكن جودة المستندات وتنظيم الملف يؤثران عمليا على السرعة.
هذه المادة معلومات عامة وليست استشارة قانونية أو ضريبية. في ملفات Golden Visa، الخطأ في تصنيف العقار مكلف. إذا أردت فحص الصفقة قبل الالتزام بها، تستطيع Corpenza تنفيذ مراجعة مخصصة للملف.
