Avrupa Birliği pasaportu ve Schengen serbest dolaşımı hedefleyen yatırımcılar için Yunanistan, hâlâ en erişilebilir programlardan birini sunuyor. 2025 itibarıyla güncellenen Yunanistan Golden Visa (Yatırımla Oturum) kuralları, hem emlak hem de finansal yatırım seçenekleriyle, belirli koşullarda vatandaşlığa giden bir rota oluşturuyor.
Yunanistan Yatırımla Oturum ve Vatandaşlık Programının Temel Mantığı
Yunanistan Golden Visa Programı; AB/AEA vatandaşı olmayan yabancı yatırımcılara, belirli tutarda yatırım karşılığında 5 yıllık yenilenebilir oturum izni veriyor. Programın omurgasını gayrimenkul yatırımı oluşturuyor, ancak 2025’le birlikte banka mevduatı, tahvil, fon ve startup yatırımı gibi farklı seçenekler de öne çıkıyor.
Bu oturum izni, doğru kurgulandığında:
- Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat,
- Yunanistan’da ikamet, sağlık ve eğitim haklarına erişim,
- Gayrimenkul veya finansal yatırımlardan kira/faiz/temettü geliri elde etme,
- En az 7 yıl ikamet sonrası Yunanistan vatandaşlığı (AB pasaportu) başvurusu
gibi avantajlar sunuyor.
2025 Kuralları: Yatırım Tutarları Nasıl Değişti?
Yunanistan, 2024 sonunda kabul edilen düzenlemelerle (özellikle 5100/2024 sayılı Kanun) gayrimenkul yatırımlarını bölgesel bazda kademelendirdi. Amaç; Atina, Selanik, popüler adalar gibi bölgelerdeki konut baskısını azaltıp, yatırımı ülke geneline yaymak.
1. Gayrimenkul Yatırımı: 3 Kademeli Sistem
2025 itibarıyla Yunanistan Golden Visa gayrimenkul yatırımlarında üç ana seviye bulunuyor. Tüm standart konut yatırımlarında, aksi belirtilmedikçe, minimum 120 m² büyüklük şartı aranıyor.
Tier 1 – 800.000 € (Yüksek Talep Gösteren Bölgeler)
Minimum yatırım: 800.000 €
Aşağıdaki nitelikteki yüksek talep gören lokasyonlarda geçerli:
- Atina ve Selanik’in merkezi ve yoğun talep gören ilçeleri,
- Mykonos, Santorini gibi çok turistik adalar,
- 3.100’den fazla nüfusa sahip diğer adalar ve benzer yüksek yoğunluklu bölgeler.
Bu seviyede temel şartlar:
- Tek bir taşınmaz için minimum 800.000 € yatırım,
- Taşınmazın en az 120 m² olması,
- Konut olması, ticari nitelik veya dönüşüm zorunluluğu bulunmaması.
Tier 2 – 400.000 € (Diğer Bölgeler)
Minimum yatırım: 400.000 €
Tier 1 kapsamındaki yoğun bölgeler dışındaki tüm diğer Yunanistan bölgeleri için geçerli:
- Ülkenin iç kesimleri,
- Daha az turistik kıyı bölgeleri,
- Daha küçük şehir ve kasabalar.
Bu seviyede de kural net:
- Tek bir konut için en az 400.000 € yatırım,
- En az 120 m² büyüklükte olması.
Tier 3 – 250.000 € (Ticari->Konut Dönüşümü ve Tarihi Binalar)
Minimum yatırım: 250.000 €
Bu en düşük eşik, ülke genelinde ama sadece özel proje türleri için geçerli:
- Ticari gayrimenkulün konuta dönüştürülmesi projeleri,
- Tescilli / tarihi binaların restorasyonu (listed buildings).
Önemli noktalar:
- Dönüşüm veya restorasyonun, Golden Visa başvurusundan önce tamamlanmış olması gerekir.
- 2024 öncesi depozito ödemeleri için geçiş süreci tanındı:
- 31 Ağustos 2024’e kadar %10 depozito,
- 31 Aralık 2024’e kadar tam ödeme.
Genel prensip tek taşınmaz olsa da, mevzuat bazı durumlarda birden fazla taşınmazın toplam değerinin eşik tutarı karşılamasına izin verebiliyor. Ancak Yunan makamları tek mülk yapısını daha net ve tercih edilir görüyor.
Gayrimenkul Dışında Yatırım Seçenekleri
Emlak almak istemeyen yatırımcılar için program, 2025’te çeşitlenmiş finansal araçlar sunuyor. Bu opsiyonlar genellikle belirli bir asgari elde tutma süresi gerektiriyor (örneğin tahviller için en az 3 yıl).
- Startup Yatırımı (2025 ile yeni):
- Yunanistan’da kurulu veya Yunan startup’ına en az 250.000 € yatırım,
- Yatırımcının payı ve oy hakkı şirkette %33’ü geçmemeli,
- En az 2 istihdamın 5 yıl boyunca korunması şartı.
- Sermaye Katkısı (Capital Contribution):
- Yunan şirketlerine, gayrimenkul fonlarına veya Yunanistan odaklı kapalı uçlu fonlara en az 500.000 € sermaye yatırımı.
- Fon/Tahvil/Hisse Yatırımı:
- Yunan varlıklarına yatırım yapan yatırım fonları veya alternatif fonlar: en az 350.000 €,
- En az 3 yıl vadeli Yunan Devlet tahvilleri: en az 500.000 €,
- Yunan borsalarında işlem gören şirket hisseleri veya şirket tahvilleri:
.
- Banka Mevduatı:
- Yunan bankasında, en az 1 yıllık vadeli ve otomatik yenilemeli 500.000 € tutarında depozito.
Bu tür finansal yatırımların, genellikle en az 5 yıl boyunca korunması ve Yunanistan içinde tutulması gerekir.
Kimler Başvurabilir? Uygunluk Şartları ve Aile Dahiliyeti
Yunanistan Golden Visa Programı, AB/AEA vatandaşı olmayan ve en az 18 yaşında olan yatırımcılara açıktır. Ana kriterler:
- Adli sicil kaydının temiz olması,
- Yatırım yapılacak fonların yasal kaynaktan geldiğinin ispatı,
- Geçerli pasaport ve sağlık sigortası,
- Son 8 yılın en az 7 yılında Yunanistan’da vergi mukimi olmamış olmak (özellikle vergi avantajlarından yararlanmak isteyenler için önemlidir).
Aile üyeleri açısından program oldukça kapsayıcıdır:
- Eş veya kayıtlı partner,
- 21 yaş altı çocuklar (özel durumlarda ve eğitim şartıyla daha büyük, bağımlı çocuklar da dâhil olabilir),
- Hem yatırımcının hem eşinin bağımlı ebeveynleri.
Vergi Avantajları
Yunanistan, yeni taşınan vergi mukimleri için 15 yıl süreyle uygulanabilen, yıllık 100.000 € sabit vergi modeli sunuyor. Bu rejim, yurt dışı kaynaklı gelirleri kapsıyor; ancak miras ve bağış gibi bazı kalemler bu kapsamın dışında kalabiliyor.
Başvuru Süreci: Adım Adım Yunanistan Golden Visa
Başarılı bir başvuruda en kritik unsur, yatırımın ve evrak setinin başvuru öncesinde doğru kurgulanmasıdır. Süreç genel olarak şu şekilde ilerler:
1. Yatırımın Seçilmesi ve Güvence Altına Alınması
- Gayrimenkul için: Satış sözleşmesi imzalanır, kapora veya tam ödeme yapılır, tapu veya tapu vaadi sözleşmesi hazırlanır.
- Finansal yatırım için: Banka hesabı açılır, tahvil/fon/şirket hissesi alımı veya banka mevduatı yatırımı gerçekleştirilir.
2. Evrakların Hazırlanması
Genellikle şu belgeler gerekir:
- Pasaport ve biyometrik fotoğraflar,
- Adli sicil kaydı, apostil ve gerektiğinde yeminli tercüme,
- Yunanistan’da geçerli sağlık sigortası,
- Yatırımın yapıldığını gösteren tapu senedi, banka dekontları, noter onaylı sözleşmeler,
- Devlet harcı ve kart bedelleri (örneğin ana başvuru sahibi için ~16 € kart ücreti gibi düşük ancak zorunlu kalemler).
3. Başvurunun Yapılması ve Biyometri
- Başvuru, Yunanistan’daki ilgili göç ofisine veya bazı durumlarda Yunanistan dış temsilciliklerine yapılır.
- Yatırımcı ve aile bireyleri, biyometrik veri vermek için en az bir kez Yunanistan’a gitmek zorundadır.
4. Değerlendirme ve Oturum Kartının Verilmesi
- İşlem süreleri dosyanın yoğunluğuna göre değişmekle birlikte, tipik olarak 4 ay ve üzeri sürebilir.
- Onaylandığında, yatırımcı ve aile üyeleri için 5 yıl geçerli ikamet kartı düzenlenir.
Bu ikamet izni, yatırım sürdüğü sürece süresiz olarak 5 yılda bir yenilenebilir. Gayrimenkul satıldığında, eşdeğer yeni bir yatırım yapılmadığı sürece oturum hakkı sona erer.
7 Yılda Vatandaşlığa Giden Yol
Golden Visa, doğrudan vatandaşlık değil, önce oturum, sonra vatandaşlık modellidir. Yunan vatandaşlığı için genel çerçeve şudur:
- En az 7 yıl kesintisiz yasal ikamet,
- Belirli yıllarda fiili fiziksel ikamet şartlarının sağlanması,
- Yunanca dil yeterliliği (genellikle B1 seviyesinde) ve entegrasyon sınavı,
- Temiz adli sicil kaydı ve ülkeye uyum göstergeleri.
Vatandaşlık elde edildiğinde, başvuru sahibi ve uygun aile bireyleri, AB vatandaşı olarak diğer AB ülkelerinde yaşama, çalışma ve eğitim haklarına da erişir.
Maliyet ve Ek Giderler: Yatırım Tutarının Ötesi
Yatırımcıların çoğu, yalnızca asgari yatırım tutarına odaklanır; ancak toplam maliyeti hesaplarken aşağıdaki kalemleri dikkate almak gerekir:
Zorunlu Vergiler ve Harçlar
- Tapu devir vergisi: Yaklaşık %3,
- KDV/VAT: Bazı yeni projelerde %24’e kadar çıkabilen KDV (bazı yeni inşaatlarda muafiyetler söz konusu olabilir),
- Noter ve tapu sicil ücretleri,
- Oturum kartı ve başvuru harçları.
Hukuki ve Operasyonel Maliyetler
- Gayrimenkul ve yatırım sözleşmeleri için hukuk danışmanlığı,
- Gerekirse yabancı şirket üzerinden yatırım yapılacaksa şirket kuruluş ve muhasebe giderleri,
- Bakım, aidat, sigorta ve gerektiğinde yerel yönetim ve emlak yönetimi hizmetleri.
Yunanistan Golden Visa’nın Avantajları
- Schengen serbest dolaşımı: 26 Schengen ülkesine 90/180 gün kuralı kapsamında vizesiz seyahat.
- Aile odaklı yapı: Tek bir yatırım ile eş ve çocukların da oturum hakkı kazanması.
- Yatırım getirisi potansiyeli: Özellikle doğru bölgelerde gayrimenkulde %5’e kadar kira getirisi, fon yatırımlarında %4–5 arası getiri beklentisi.
- Minimum fiziksel ikamet şartı olmadan oturum: Yunanistan’da sürekli yaşamak zorunlu değil; bu, “B Planı” arayan yatırımcılar için esneklik sağlar.
- AB vatandaşlığına giden yol: 7 yıl sonrası için stratejik bir vatandaşlık opsiyonu yaratır.
Riskler, Değişen Mevzuat ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Her yatırım gibi Yunanistan Golden Visa programı da belirli riskler ve belirsizlikler içerir:
- Mevzuat değişikliği riski: 2024–2025 döneminde eşiklerin yükselmesi, ileride yeni artışların da mümkün olduğunu gösteriyor. AB’nin “golden visa” programlarına yönelik baskısı, gelecekte program koşullarını sertleştirebilir.
- Piyasa riski: Turistik bölgelerde emlak fiyatlarındaki artış, ileride düzeltme riskini de beraberinde getirir.
- Lokal uyum ve vergi: Yanlış yapılandırılmış bir yatırım, beklenenden yüksek vergi ve işletme maliyetine yol açabilir.
Bu noktada, kurguyu sadece “oturum izni almak” üzerine değil, aynı zamanda sürdürülebilir yatırım ve vergi optimizasyonu üzerine kurmak kritik önem taşır.
Corpenza Nasıl Destek Verir?
Yunanistan Golden Visa Programı, sadece bir gayrimenkul veya banka ürünü seçmekten ibaret değildir. Özellikle iş insanları ve global mobilite planı olan aileler için, bu adım çoğu zaman:
- Yunanistan’da veya başka bir AB ülkesinde şirketleşme,
- Yurt dışına gönderilecek ekipler için payroll / bordro (EOR) ve posted worker kurguları,
- Uluslararası gelirlerin vergisel açıdan optimize edilmesi,
- Aile bireylerinin eğitim, ikamet ve uzun dönem vatandaşlık stratejisinin planlanması
ile birlikte ele alınması gereken bütüncül bir projedir.
Corpenza olarak biz:
- Yunanistan ve diğer AB ülkelerinde şirket kuruluşu ve uluslararası muhasebe kurgusunu tasarlarız,
- Yurt dışına personel gönderiminde bordro, EOR ve posted worker modelleri ile vergi ve sosyal güvenlik yükünüzü optimize ederiz,
- Golden Visa ve yatırımla vatandaşlık süreçlerinde, hukuki ve mali danışmanlarla koordineli şekilde uçtan uca bir strateji oluştururuz.
Böylece sadece bir oturum kartı değil, sürdürülebilir ve ölçeklenebilir bir uluslararası yapı kurmanıza yardımcı oluruz.
Sonuç: Yunanistan Golden Visa, Sadece “Plan B” Değil, Stratejik Bir Avrupa Kapısı
Yunanistan Yatırımla Vatandaşlık ve Oturum Programı, 2025 kurallarıyla birlikte daha sofistike ama hâlâ görece erişilebilir bir yapı sunuyor. 250.000 €’luk dönüşüm projelerinden 800.000 €’luk prime lokasyon yatırımlarına, startup iştiraklerinden tahvil ve fon yatırımlarına kadar geniş bir yelpazede, AB oturumu ve uzun vadede vatandaşlık için güçlü bir zemin oluşturuyor.
Ancak her yatırımcının profili, risk iştahı ve aile dinamikleri farklı. Bu nedenle karar vermeden önce:
- Güncel mevzuatı mutlaka resmi kaynaklardan (örneğin Yunanistan Göç Bakanlığı) teyit edin,
- Vergi, şirketleşme ve uluslararası mobilite boyutlarını birlikte ele alan uzman bir danışmanlık ile çalışın.
Sorumluluk Reddi
Bu metin, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hiçbir şekilde hukuki, mali veya vergisel danışmanlık niteliği taşımaz. Yunanistan Golden Visa ve yatırımla vatandaşlık programlarına ilişkin mevzuat sık aralıklarla değişebilir. Her yatırım ve oturum/vatandaşlık kararı öncesinde, güncel düzenlemeleri resmi kaynaklardan kontrol etmenizi ve alanında yetkin hukukçular ile mali müşavirlerden profesyonel destek almanızı önemle tavsiye ederiz.
