2025’te Yunanistan Golden Visa ile Gayrimenkul Alırken Yeni Kurallar, Riskler ve Stratejiler
Güncel eşikler ve bölge kısıtları
Kasım 2025 itibarıyla Yunanistan Golden Visa programı, gayrimenkul yatırımlarında bölge bazlı eşiklerle ilerler. 2024 düzenlemeleri sonrasında yoğun talep gören ilçelerde eşiği yükselten bir model oluştu. Ana resim şu şekilde:
- Birinci kademe (merkez/prime bölgeler: Atina’nın belirli belediyeleri, Selanik’in merkezi ve yoğun turistik adalar): yaklaşık 800.000 € minimum, tek bağımsız taşınmaz, genellikle en az 120 m².
- İkinci kademe (diğer il ve ilçeler): yaklaşık 400.000 € minimum, tek bağımsız taşınmaz, genellikle en az 120 m².
- Özel durumlar: Ticari nitelikten konuta dönüşmüş taşınmazlar veya kültürel/koruma değeri taşıyan ve restorasyonu tamamlanmış taşınmazlarda 250.000 € seviyesi korunur.
Bu kurallar yatırım kararını doğrudan etkiler. Belediyeler arası sınırlar, “tek taşınmaz” şartının kapsamı ve 120 m² eşiği gibi detaylar değişebilir. Satın almadan önce güncel metni ve uygulamayı kontrol edin. Resmi bilgi ve prosedür için Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı Golden Visa sayfasını inceleyin.
Kullanım kısıtları ve mülkiyet modeli
Golden Visa amacıyla alınan taşınmazı kısa süreli kiralama (günübirlik/holiday rental) için kullanamazsınız. Birçok belediye bu yasağı sıkı denetler. Taşınmazı şirket merkez adresi olarak da gösteremezsiniz. Yatırımcı gerçek kişi yerine şirket üzerinden alım yapmayı planlarsa, vizeye esas mülkiyet için yatırımcının söz konusu şirketin yüzde 100 hissesine sahip olması gerekir. Rehin, ipotek veya haciz gibi takyidatlar vize uygunluğunu bozar.
Lokasyon ve Varlık Seçimi: Getiri, Likidite ve Çıkış Planı
Bölge bazlı yatırım tezi
Lokasyon, üç soruyu aynı anda cevaplar: Vizeye uygunluk, kira geliri, çıkışta likidite. Prime bölgeler yüksek giriş bileti ister; buna karşılık güçlü likidite ve yabancı alıcı talebi sağlar. İkinci kademe bölgeler daha düşük giriş tutarı sunar; doğru semtte orta vadede daha hızlı değer artışı yakalayabilirsiniz.
- Atina merkezi: Kurallar sıkıdır; 800.000 € eşiğini, tek taşınmaz ve metrekare şartını dikkate alırsınız. Kira talebi güçlüdür; çıktı stratejisi nettir.
- Selanik ve liman kentleri: Öğrenci ve lojistik talebi kira piyasasını destekler; 400.000 € seviyesinde nitelikli stok bulunur.
- Dönüşüm/rehabilitasyon odaklı bölgeler: 250.000 € bandı cazip görünür; ancak teknik ve izin süreçleri uzar. Maliyet sapmasına karşı tampon bütçe ayırın.
Taşınmaz tipi, bina yaşı ve teknik kalite
Yalnızca “fiyat/ölçü” denklemine bakmayın. Yapısal güvenlik, enerji verimliliği ve yönetim kalitesi kira sürdürülebilirliğini belirler.
- Bina yaşı ve deprem güvenliği: Yunanistan sismik bir ülkedir. Statik rapor, kolon-kiriş müdahaleleri, son güçlendirme tarihi ve mühendis kontrolleri yatırımın omurgasıdır.
- Enerji performansı: Enerji sertifikası (EPC) düşük olan ünitelerde kira indirimi veya boş kalma riski artar. Yalıtım ve ısıtma sistemini kontrol edin.
- Yönetim ve aidat: Çok katlı yapılarda yönetim planını, aidat dengesini ve ortak alan bakım düzenini inceleyin.
- Kira stratejisi: Kısa dönem yasakları nedeniyle orta-uzun dönem kiralamaya odaklanın. Üniversite veya hastane kümelenmelerine yakın konutlar istikrarlı talep üretir.
Hukuki ve Teknik İnceleme: Tapudan İmara Tüm Adımlar
Tapu, takyidat ve imar uyumu
Satın almadan önce masaya net bir “temiz dosya” koyun. Aşağıdaki adımları atlamayın:
- Tapu ve kadastro: Tapu kayıtlarını ve kadastro durumunu çekin. İpotek, haciz, intifa, kira şerhi, komşuluk ihtilafı gibi riskleri temizleyin.
- İmar ve ruhsatlar: Yapı ruhsatı, iskan ve tadilat izinlerini görün. Kaçak alanlar, kapatılmış balkonlar ve ortak alan müdahaleleri ileride yıkım/ceza riski doğurur.
- Dönüşüm projeleri: Ticari→konut dönüşümünde iş bitişi, bağımsız bölüm tescili ve kullanım izni tamamlanmadan Golden Visa başvurusu yapmayın.
- Vergi borcu ve aidatlar: Satıcıya ait emlak vergisi (ENFIA) ve apartman aidatı borçlarını sorgulayın; devirde sürprizle karşılaşmayın.
Noter, AFM, banka ve para transferi
Yabancı yatırımcı işlemleri belirli sırayla yürütür:
- AFM (Yunan vergi numarası) alın.
- Vekaletname ile avukatınızı yetkilendirin; tapu ve noter işlemlerini hızlandırın.
- Banka hesabı açın; fonu yurt dışından gönderebilir ve izini kanıtlayabilirsiniz. Transfer dekontlarını saklayın.
- Satış vaadi yerine tapuda kesin satış sözleşmesi yapın. Noterde tercüman bulundurun.
- Satış sonrası tescil ve kadastro kaydını tamamlayın; tapu senedi ve kayıt çıktısını dosyaya koyun.
Maliyetler, Vergiler ve Nakit Akışı: Rakamları Baştan Netleştirin
Alım masrafları ve yıllık yükler
Yatırım bütçesine, alım ve yıllık maliyetleri dahil edin:
- Devir vergisi ve/veya KDV: Yeni projelerde 24% KDV çıkabilir; ikinci elde devir vergisi ödersiniz.
- Noter, tapu, avukat: Genelde toplamda yaklaşık %2–4 bandında değişir; büyük şehirlerde artış görebilirsiniz.
- Golden Visa harçları: Yatırımcı için yaklaşık 2.000 €, aile bireyi başına ek harçlar doğar.
- Yıllık ENFIA: Metrekare, konum ve yaştan etkilenir; bütçeye sabit gider kalemi olarak yazın.
- Sigorta ve bakım: Konut sigortası, periyodik bakım ve mobilya amortismanını planlayın.
Kurlardaki oynaklık toplam maliyeti etkiler. Euro bazlı borçluluk yerine özkaynakla ilerlemek, vize takvimine uyum açısından daha güvenli durur.
Kira modeli, yasaklar ve örnek getiri
Kısa dönem kiralama yasağı nedeniyle stratejiyi orta-uzun dönem kiraya göre kurun. Konut stokuna, ulaşım ve üniversite akslarına yakınlık kira hızını belirler.
- Brüt getiri: Atina’da iyi lokasyonda konut için %3–5 aralığı makul referans oluşturur.
- Net getiri: Vergi, yönetim ve bakım düşüldüğünde %2–4 aralığı hedefleyin.
- Boşluk (vakancy): Yıllık %5–8 varsayımıyla senaryo kurun.
- Çıkış: Yeniden satışta alıcı havuzunu genişletmek için taşınmazın vizeye uygunluğunu koruyun ve teknik dosyayı güncel tutun.
Başvuru Dosyası, Zamanlama ve Yenileme
Gerekli belgeler ve tercüme
Taşınmaz tescilini tamamladıktan sonra başvuru dosyasını net ve eksiksiz hazırlayın:
- Pasaport ve biyometrik fotoğraflar
- Satış sözleşmesi, tapu ve kadastro tescil belgeleri
- Ödeme kaydı ve fon kaynağı belgeleri
- Yunanistan’da geçerli sağlık sigortası
- Aile birleşimi için evlilik ve doğum kayıtları
- Resmi tercüme ve gerekli tasdikler
Başvuruyu taşınmaz devir ve tescilden sonra verin. Biyometri randevusuna zamanında gidin. Taşınmazı elden çıkarırsanız oturum dayanağını kaybedersiniz; yenilemede reddi göze almayın.
Takvim, süreç yönetimi ve resmi referans
İyi planlanan dosya 2–6 ay aralığında sonuç verir; yoğun merkezlerde bu süre uzayabilir. Güncel süreç, belge listesi ve duyurular için resmi kaynağı takip edin: Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı Golden Visa.
- Ön onay ve tapu: Avukatınızla paralel ilerleyin; tescili geciktirmeyin.
- Biyometri ve kart teslimi: Randevunuzu erkenden alın; aile bireylerini aynı dosyada yönetin.
- Yenileme: Taşınmazı elde tutun, sigorta ve adres kayıtlarını güncel tutun.
Kurumsal ve Sınır Ötesi Perspektif: Corpenza ile Uyum ve Operasyon
Yatırımın ötesinde: muhasebe, payroll ve posted worker
Gayrimenkul, global genişlemenin sadece bir ayağıdır. Yunanistan’da veya AB’nin diğer pazarlarında ekip kurmak, sözleşmeli uzmanlarla çalışmak veya geçici görevlendirme yapmak isteyen şirketler uyum riskini ciddiye alır. Corpenza bu noktada uçtan uca ilerler:
- Uluslararası muhasebe: Çoklu para birimi, çok ülke kayıt ve raporlama standartlarıyla finansı şeffaf tutarız.
- Payroll (bordro): Uzaktan ve sözleşmeli çalışanların maaşlarını yerel mevzuata uygun öderiz; firmalar bu maliyetleri gider olarak kayıtlarına alır.
- Personel kiralama ve posted worker: Geçici istihdam modeliyle Avrupa’da proje bazlı görevlendirmeyi mevzuata uygun yönetiriz.
- Vergi optimizasyonu: Çifte vergilendirme anlaşmalarını dikkate alarak nakit akışını ve efektif vergi oranını optimize ederiz.
Kısa dönem kiralama yasağı varken, gayrimenkulü işletme merkezi yapamazsınız; buna karşın uzun dönem kira gelirini doğru vergilendirip raporlamak zorundasınız. Corpenza kira gelirlerinin muhasebesini ve beyanını uluslararası standartlarda yönetir.
Şirketleşme, oturum ve vatandaşlık planlaması
Yatırımcılar gayrimenkul yanı sıra kurumsal varlık kurmayı, ekip istihdam etmeyi ve birden fazla ülkede operasyonu ölçeklemeyi hedefler. Corpenza bu hedefi yapılandırır:
- Şirket kuruluşu: Yunanistan ve diğer AB ülkelerinde hızlı ve uyumlu kuruluş; yönetmelik ve kayıt süreçlerini biz takip ederiz.
- Oturma/çalışma izinleri: Golden Visa, çalışma izinleri ve aile birleşimini tek akışta koordine ederiz.
- Yatırımla vatandaşlık: Portföyünüzü ülke ve program bazında dengeleyerek orta-uzun vadeli vatandaşlık yol haritası çizeriz.
Global genişleme, gayrimenkul alımından bordro yönetimine, vergi uyumundan personel görevlendirmesine kadar birbirine bağlı kararlar içerir. Her adımda doğru sırayı kurduğunuzda maliyet düşer, zaman kazanırsınız.
Uygulanabilir Kontrol Listesi ve Son Notlar
Alım öncesi ve sonrası kontrol listesi
- Güncel eşik ve bölge kuralını teyit edin; tek taşınmaz ve metrekare şartını dosyanıza yazın.
- AFM, vekalet ve banka hesabını erken aşamada alın.
- Tapu/kadastro sorgusu, takyidat, imar ve ruhsatları avukatla kontrol edin.
- Statik inceleme, enerji sertifikası ve bina yönetimini doğrulayın.
- Fon transferini izlenebilir yapın; dekont ve SWIFT çıktısını saklayın.
- Satın alma, tescil ve Golden Visa başvuru sırasını bozmadan ilerleyin.
- Kira stratejisini yasağa uygun kurun; kira sözleşmelerini standartlaştırın.
- Vergi, sigorta ve bakım için yıllık bütçe ayırın.
Regülasyon güncellemeleri ve çağrı
Yunanistan, konut arzını korumak için Golden Visa’da bölge bazlı eşikleri ve kullanım kısıtlarını güçlendirdi. Bu çerçeve 2025’te de geçerliliğini korur; belediye ve bakanlık duyurularını düzenli takip edin. Resmi süreçler, ücretler ve aile kapsamı için her zaman resmi bakanlık sayfasını referans alın.
Gayrimenkul alımını tekil bir işlem olarak görmeyin. Oturum, vergi, bordro ve istihdam akışlarını aynı planda yönetin. Corpenza, Avrupa’da ve globalde yatırım, şirketleşme, oturum/çalışma izinleri, uluslararası muhasebe, payroll, personel kiralama (posted worker) ve vergi optimizasyonunu tek çatı altında koordine eder; siz yatırım kararına odaklanırsınız.
Özetle, doğru lokasyon, temiz teknik-hukuki dosya, net nakit akışı ve disiplinli bir başvuru takvimi ile Yunanistan Golden Visa gayrimenkul yatırımı sürdürülebilir bir oturum ve uzun vadeli bir varlık yaratır.
