Новые правила, риски и стратегии при покупке недвижимости по программе Golden Visa в Греции в 2025 году
Актуальные пороги и ограничения по регионам
С ноября 2025 года программа Golden Visa в Греции будет действовать с порогами, основанными на регионах, для инвестиций в недвижимость. После регулирования 2024 года возникла модель, повышающая порог в районах с высоким спросом. Общая картина выглядит следующим образом:
- Первый уровень (центральные/премиум районы: определенные муниципалитеты Афин, центр Салоников и популярные туристические острова): минимум около 800.000 €, одно независимое имущество, обычно не менее 120 м².
- Второй уровень (другие города и районы): минимум около 400.000 €, одно независимое имущество, обычно не менее 120 м².
- Специальные случаи: для объектов, преобразованных из коммерческих в жилые, или для объектов с культурной/охранной ценностью, где завершена реставрация, сохраняется уровень 250.000 €.
Эти правила напрямую влияют на инвестиционные решения. Могут изменяться детали, такие как межмуниципальные границы, объем требования «одно имущество» и порог в 120 м². Перед покупкой проверьте актуальный текст и применение. Для официальной информации и процедур ознакомьтесь с страницей Golden Visa Министерства миграции и убежища Греции.
Ограничения на использование и модель собственности
Недвижимость, приобретенная для получения Golden Visa, не может использоваться для краткосрочной аренды (суточной/отпускной аренды). Многие муниципалитеты строго контролируют этот запрет. Вы также не можете указать недвижимость в качестве адреса центра компании. Если инвестор планирует осуществить покупку через компанию, то для получения визы инвестор должен владеть 100% акций данной компании. Обременения, такие как залог, ипотека или арест, нарушают соответствие визе.
Выбор местоположения и активов: доходность, ликвидность и план выхода
Инвестиционная теория на основе региона
Местоположение отвечает на три вопроса одновременно: соответствие визе, арендный доход, ликвидность при выходе. Премиум районы требуют высокой первоначальной инвестиции; в ответ они обеспечивают высокую ликвидность и спрос со стороны иностранных покупателей. Вторичные районы предлагают более низкую первоначальную сумму; в правильном районе вы можете добиться более быстрого роста стоимости в среднесрочной перспективе.
- Центр Афин: Правила строгие; учитывайте порог в 800.000 €, одно имущество и требования по метражу. Спрос на аренду высокий; стратегия выхода ясна.
- Салоники и портовые города: Спрос со стороны студентов и логистики поддерживает рынок аренды; на уровне 400.000 € имеется качественный запас.
- Районы, ориентированные на преобразование/реконструкцию: Порог в 250.000 € выглядит привлекательно; однако технические и разрешительные процессы могут затянуться. Отложите резервный бюджет на случай отклонений в стоимости.
Тип недвижимости, возраст здания и техническое качество
Не смотрите только на уравнение «цена/размер». Структурная безопасность, энергоэффективность и качество управления определяют устойчивость аренды.
- Возраст здания и сейсмическая безопасность: Греция — сейсмически активная страна. Статический отчет, вмешательства в колонны и балки, дата последнего укрепления и проверки инженеров являются основой инвестиции.
- Энергоэффективность: В единицах с низким энергетическим сертификатом (EPC) увеличивается риск снижения арендной платы или простоя. Проверьте изоляцию и систему отопления.
- Управление и взносы: В многоквартирных домах изучите план управления, баланс взносов и порядок обслуживания общих зон.
- Стратегия аренды: Из-за запретов на краткосрочную аренду сосредоточьтесь на среднесрочной и долгосрочной аренде. Жилые объекты, расположенные рядом с университетами или больницами, обеспечивают стабильный спрос.
Юридический и технический анализ: Все шаги от регистрации до застройки
Регистрация, обременения и соответствие застройке
Перед покупкой подготовьте четкий «чистый файл». Не пропускайте следующие шаги:
- Регистрация и кадастр: Проверьте записи о собственности и состояние кадастра. Устраните риски, такие как ипотека, арест, право пользования, арендные ограничения, споры с соседями.
- Застройка и разрешения: Ознакомьтесь с разрешениями на строительство, заселение и перепланировку. Незаконные площади, закрытые балконы и вмешательства в общие зоны могут привести к риску сноса/штрафа в будущем.
- Проекты преобразования: Не подавайте заявку на Golden Visa, пока не завершены работы, регистрация независимого подразделения и получение разрешения на использование при преобразовании из коммерческого в жилое.
- Налоговые задолженности и взносы: Проверьте задолженности по налогу на имущество (ENFIA) и взносам на квартиру, принадлежащим продавцу; не столкнитесь с сюрпризами при передаче.
Нотариус, AFM, банк и перевод денег
Иностранные инвесторы проводят операции в определенном порядке:
- Получите AFM (греческий налоговый номер).
- Уполномочьте своего адвоката с помощью доверенности; ускорьте нотариальные и регистрационные процедуры.
- Откройте банковский счет; вы можете отправить средства из-за границы и подтвердить их происхождение. Храните квитанции о переводах.
- Составьте окончательный договор купли-продажи в нотариате вместо предварительного соглашения. Убедитесь, что у вас есть переводчик у нотариуса.
- Завершите регистрацию и кадастровую запись после продажи; добавьте свидетельство о праве собственности и выписку из реестра в файл.
Расходы, налоги и денежные потоки: Четко определите цифры
Расходы на покупку и ежегодные обязательства
Включите расходы на покупку и ежегодные затраты в инвестиционный бюджет:
- Налог на передачу и/или НДС: В новых проектах может возникнуть НДС в размере 24%; вы также платите налог на передачу при вторичной продаже.
- Нотариус, регистрация, адвокат: Обычно это составляет около 2–4% от общей суммы; в крупных городах вы можете увидеть увеличение.
- Сборы за Golden Visa: Для инвестора это составляет около 2.000 €, дополнительные сборы за каждого члена семьи.
- Ежегодный ENFIA: Зависит от метража, местоположения и возраста; запишите это как фиксированные расходы в бюджете.
- Страхование и обслуживание: Запланируйте страхование жилья, периодическое обслуживание и амортизацию мебели.
Волатильность курсов влияет на общую стоимость. Продвижение с собственным капиталом вместо долгов в евро выглядит более безопасным с точки зрения соблюдения графика визы.
Модель аренды, запреты и пример доходности
Из-за запрета на краткосрочную аренду стройте стратегию на основе среднесрочной и долгосрочной аренды. Близость к жилому фонду, транспортным и университетским узлам определяет скорость аренды.
- Валовая доходность: Для жилья в хорошем местоположении в Афинах разумным ориентиром является диапазон 3–5%.
- Чистая доходность: Стремитесь к диапазону 2–4% после вычета налогов, управления и обслуживания.
- Пробел (вакансия): Постройте сценарий с предположением о 5–8% годовых.
- Выход: Для расширения пула покупателей при перепродаже сохраняйте соответствие недвижимости требованиям визы и поддерживайте технический файл в актуальном состоянии.
Подача заявки, сроки и продление
Необходимые документы и перевод
После завершения регистрации недвижимости подготовьте заявку четко и полностью:
- Паспорт и биометрические фотографии
- Договор купли-продажи, документы о регистрации собственности и кадастра
- Документы о платеже и источнике средств
- Действительная медицинская страховка в Греции
- Записи о браке и рождении для воссоединения семьи
- Официальный перевод и необходимые заверения
Подайте заявку после передачи и регистрации недвижимости. Своевременно приходите на встречу по биометрии. Если вы продадите недвижимость, вы потеряете основание для проживания; не рискуйте отказом при продлении.
График, управление процессом и официальные ссылки
Хорошо спланированное досье дает результаты в течение 2–6 месяцев; в загруженных центрах это время может увеличиться. Для актуального процесса, списка документов и объявлений следите за официальным источником: Golden Visa Министерства миграции и убежища Греции.
- Предварительное одобрение и регистрация: Работайте параллельно с вашим адвокатом; не задерживайте регистрацию.
- Биометрия и выдача карты: Запишитесь на встречу заранее; управляйте членами семьи в одном досье.
- Продление: Сохраняйте недвижимость, обновляйте страховку и регистрацию адреса.
Корпоративная и транснациональная перспектива: Соответствие и операции с Corpenza
За пределами инвестиций: бухгалтерия, зарплата и временные работники
Недвижимость — это лишь одна из сторон глобальной экспансии. Компании, желающие создать команду в Греции или на других рынках ЕС, работать с контрактными специалистами или осуществлять временные назначения, серьезно относятся к рискам соблюдения. Corpenza в этом отношении предлагает комплексные решения:
- Международная бухгалтерия: Мы поддерживаем прозрачность финансов с много валютным учетом и стандартами отчетности для нескольких стран.
- Зарплата: Мы выплачиваем зарплаты удаленным и контрактным работникам в соответствии с местным законодательством; компании учитывают эти расходы как затраты.
- Аренда персонала и временные работники: Мы управляем проектными назначениями в Европе в соответствии с законодательством с помощью модели временного трудоустройства.
- Оптимизация налогов: Мы оптимизируем денежные потоки и эффективные налоговые ставки, учитывая соглашения об избежании двойного налогообложения.
При запрете на краткосрочную аренду вы не можете использовать недвижимость в качестве центра бизнеса; однако вы обязаны правильно налогообложить и отчитаться о доходах от долгосрочной аренды. Corpenza управляет бухгалтерией и отчетностью по доходам от аренды в соответствии с международными стандартами.
Создание компании, планирование проживания и гражданства
Инвесторы стремятся не только к недвижимости, но и к созданию корпоративных активов, найму команды и масштабированию операций в нескольких странах. Corpenza структурирует эту цель:
- Создание компании: Быстрое и соответствующее создание в Греции и других странах ЕС; мы следим за процессами регулирования и регистрации.
- Разрешения на проживание/работу: Мы координируем Golden Visa, разрешения на работу и воссоединение семьи в одном потоке.
- Гражданство через инвестиции: Мы разрабатываем среднесрочную и долгосрочную дорожную карту гражданства, балансируя ваш портфель по странам и программам.
Глобальная экспансия включает взаимосвязанные решения, от покупки недвижимости до управления зарплатой, от налогового соблюдения до назначения персонала. Когда вы правильно устанавливаете порядок на каждом этапе, вы снижаете затраты и экономите время.
Применимый контрольный список и заключительные заметки
Контрольный список до и после покупки
- Подтвердите актуальный порог и правило по региону; запишите требования к одному имуществу и метражу в ваше досье.
- Получите AFM, доверенность и банковский счет на раннем этапе.
- Проверьте регистрацию/кадастр, обременения, застройку и разрешения с адвокатом.
- Подтвердите статическую проверку, энергетический сертификат и управление зданием.
- Сделайте перевод средств отслеживаемым; храните квитанции и выписки SWIFT.
- Продолжайте покупку, регистрацию и подачу заявки на Golden Visa без перерывов.
- Стройте стратегию аренды в соответствии с запретом; стандартизируйте договоры аренды.
- Отделите ежегодный бюджет для налогов, страховки и обслуживания.
Обновления регуляций и призыв
Греция усилила пороги по регионам и ограничения на использование в Golden Visa для защиты предложения жилья. Эта рамка останется в силе и в 2025 году; регулярно следите за объявлениями муниципалитетов и министерств. Для официальных процессов, сборов и охвата семьи всегда обращайтесь к официальной странице министерства.
Не рассматривайте покупку недвижимости как единичную операцию. Управляйте потоками проживания, налогов, зарплат и занятости в одном плане. Corpenza координирует инвестиции, создание компаний, разрешения на проживание/работу, международную бухгалтерию, зарплату, аренду персонала (временные работники) и оптимизацию налогов под одной крышей; вы сосредотачиваетесь на инвестиционном решении.
В заключение, правильное местоположение, чистый технический и юридический файл, четкий денежный поток и дисциплинированный график подачи заявки создают устойчивую основу для проживания и долгосрочного актива через инвестиции в недвижимость по программе Golden Visa в Греции.
