Letonya, 250.000 € seviyesindeki görece düşük eşik, Schengen serbest dolaşım imkânı ve zorunlu ikamet şartının olmamasıyla, Avrupa’da gayrimenkul yatırımıyla oturum izni almak isteyen yatırımcılar için 2025’te de öne çıkan ülkelerden biri konumunda.
Letonya’da Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum İzni: Temel Çerçeve
Letonya’nın yaygın bilinen adıyla “Golden Visa”, resmi ismiyle ise yatırımcı oturum izni programı, AB/AEA ve İsviçre dışı yatırımcılara, gayrimenkul yatırımı karşılığında beş yıla kadar geçici oturum izni (TRP) sunar.
Programın öne çıkan özellikleri:
- Asgari yatırım tutarı: 250.000 € (bir veya birden fazla taşınmaz)
- Oturum izni süresi: 5 yıl geçici oturum (yenilenebilir)
- Fiziksel ikamet zorunluluğu: Yıllık yeniden kayıt (re-registration) dışında zorunlu asgari kalış yok
- Schengen serbest dolaşım: 26 Schengen ülkesine vizesiz/kapıda giriş (90/180 kuralına tabi)
- Aile dahil edilebilirliği: Eş ve çocuklar başta olmak üzere bağımlı aile bireylerini kapsama alma imkânı
- Kalıcı oturum ve vatandaşlık yolu: 5 yıl sonra kalıcı oturum başvurusu, 10 yıl sonunda ise belirli şartlarla vatandaşlık olanağı
Neden Letonya Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum İzni Tercih Ediliyor?
Birçok yatırımcı için asıl motivasyon, AB içinde “Plan B” oluşturmak ve bunu yaparken ülkeye tam taşınmak zorunda kalmamak. Letonya programını öne çıkaran başlıca unsurlar şunlar:
- Düşük giriş eşiği: Portekiz, İspanya gibi ülkelere kıyasla daha düşük yatırım tutarı
- Hızlı süreç: Eksiksiz dosyalarda yaklaşık 1–3 ay içinde sonuç alma imkânı
- Esnek ikamet yükümlülüğü: Oturumu korumak için uzun süre Letonya’da yaşama zorunluluğu yok
- Vergisel ve maliyet avantajı: Görece uygun yaşam ve işletme maliyetleri, AB içinde vergi planlaması esnekliği
- Çıkış stratejisi: 5 yıl elde tutma sonrası gayrimenkulü satabilme imkânı
Asgari Yatırım Tutarı ve Gayrimenkul Şartları
2025 itibarıyla Letonya’da gayrimenkul alımı üzerinden oturum izni almak için uymanız gereken temel kriterler:
Asgari Yatırım Tutarı ve Değerleme Kriterleri
- Toplam yatırım: En az 250.000 € değerinde taşınmaz (tek bir mülk veya birkaç mülk kombinasyonu olabilir).
- Kadastral değer şartı:
- Riga (başkent) için: Tek bir mülkün kadastral değerinin en az 80.000 € olması gerekir.
- Diğer bölgelerde: En fazla iki mülk ile toplam 250.000 € yatırım ve birleşik kadastral değerin en az 80.000 € olması gerekir.
- Asgari elde tutma süresi: Gayrimenkulü en az 5 yıl boyunca elinizde tutmanız gerekir.
Satıcı ve Ödeme Şartları
- Satıcı profili: Taşınmaz, Letonya’da kayıtlı bir şirketten veya AB/AEA/İsviçre’de kurulu, Letonya’da vergi mükellefi olan bir şirketten satın alınmalıdır.
- Ödeme yöntemi: Ödemeyi sadece banka havalesi ile yapabilirsiniz; nakit kabul edilmez.
Ek Masraflar ve Devlet Harçları
Gayrimenkul alımının yanı sıra aşağıdaki ek maliyetler de yatırım planınıza dâhil olmalıdır:
- Devlet harcı: Onay sonrası bir defaya mahsus 10.000 € devlet harcı veya bazı yapılandırmalarda taşınmaz değerinin %5’i oranında ödeme.
- Yıllık emlak vergisi: Mülkün bulunduğu bölge ve değerine göre değişir, yenileme dönemlerinde vergi borcu olmaması şarttır.
- Noter ve tescil giderleri: Mülk devri ve tapu tescili için birkaç bin euro seviyesinde ek maliyet öngörülmelidir.
Letonya Oturum İzni İçin Alternatif Yatırım Seçenekleri
Gayrimenkul yerine farklı yatırım araçları üzerinden de oturum izni alınabilir. Ana seçenekler:
- Banka mevduatı: En az 280.000 € tutarında, 5 yıl vadeli mevduat.
- Şirket sermayesi: En az 50.000 € sermaye yatırımı + 10.000 € devlet harcı; şirketin yıllık en az 40.000 € vergi ödemesi gerekir.
- Tahvil veya bankaların ikincil sermayesi: En az 250.000 € tutarında devlet tahvili veya banka sermaye araçları alımı.
Corpenza, yatırımınızın sadece oturum izni şartlarını karşılamakla kalmamasını, aynı zamanda portföyünüzde anlamlı bir getiri ve risk dengesi oluşturmasını hedefleyerek bu seçeneklerin karşılaştırmasını yapabilir.
Başvuru İçin Gerekli Belgeler
Başvuru dosyanızı Letonya Vatandaşlık ve Göç İşleri Ofisi’ne (OCMA / PMLP) sunarken aşağıdaki belgeleri hazırlamanız gerekir:
- Geçerli pasaport
- Gelir ve varlık kanıtı:
- Yatırımcı için aylık en az 1.500 € yasal gelir
- Her yetişkin bağımlı için ek 500 €
- Her çocuk için ek 150 € gelir beyanı
- Gayrimenkul evrakları: Satış sözleşmesi, banka transfer dekontları, piyasa değerini gösteren rapor, tapu kayıtları
- Sağlık sigortası: Tüm kalış süresini kapsayan, yeterli teminatlı poliçe
- Adli sicil kaydı: Son 12 ay ve üzerinde yaşadığınız tüm ülkelerden alınmış, sabıka kaydı yoktur belgesi (6 ay geçerlilik süresi)
- Sağlık raporu: Letonya’daki yetkili klinikten alınmış, tüberküloz (TB) taşımadığınızı gösteren rapor (1 yıl geçerli)
- Aile belgeleri: Evlilik cüzdanı, çocuklar için doğum belgeleri, gerekiyorsa vesayet/nafaka kararları
Tüm belgeleri Letonca’ya çevirtip noter tasdikli hale getirmeniz gerekir. Bu aşamada tercüme standartlarına ve belgenin düzenlendiği ülkeye göre apostil süreçlerine dikkat etmek önemlidir.
Başvuru Süreci ve Zamanlama
Letonya gayrimenkul yatırımıyla oturum izni başvuru süreci genel hatlarıyla şu adımlardan oluşur:
1. Ön Değerlendirme ve Planlama
Öncelikle hedefiniz (sadece Schengen serbest dolaşım mı, ileride vatandaşlık mı, vergi planlaması mı?) netleşmelidir. Buna göre:
- Yatırım türü ve tutarı belirlenir.
- Aile bireylerinin dâhil edilip edilmeyeceği kararlaştırılır.
- Gelir, varlık ve geçmiş kayıtlarınız ön kontrolden geçirilir.
Corpenza, bu aşamada ön uygunluk analizi yaparak, dosyanızın Letonya makamları açısından riskli alanlarını önceden tespit edip stratejinizi buna göre şekillendirmenize yardımcı olur.
2. Gayrimenkul Seçimi ve Satın Alma
- Riga ve çevresindeki bölgelerde yatırım amaçlı uygun konut veya ticari gayrimenkuller belirlenir.
- Yerel avukatlar aracılığıyla tapu kayıtları ve mülkiyet geçmişi incelenir.
- Satış sözleşmesi hazırlanır, banka havalesiyle ödeme yapılır ve tapu devir işlemleri tamamlanır.
Letonya’da tapu sicil sistemi çevrim içi ve şeffaftır; buna rağmen yabancı yatırımcıların yasal durum ve vergi yükümlülükleri açısından hukuki inceleme (due diligence) yaptırmasını tavsiye ederiz.
3. Oturum İzni Başvurusunun Yapılması
- Belgeler toplanır, Letonca’ya çevrilir ve noter onayları tamamlanır.
- Başvuru, Letonya dış temsilciliği üzerinden veya doğrudan Letonya’daki PMLP ofisleri aracılığıyla yapılır.
- Biyometrik veriler verilir ve gerekli harçlar ödenir.
Eksiksiz bir dosyada ortalama işlem süresi 1–3 ay aralığındadır. Güvenlik incelemesi daha detaylı olan ülkelerden gelen başvurularda bu süre birkaç hafta uzayabilir.
4. Onay ve Kimlik Kartının Teslim Alınması
Başvurunuz onaylanınca, Letonya’ya 3 ay içinde şahsen giderek oturum kartınızı teslim almanız gerekir. Bu kart size:
- Letonya’da ikamet hakkı,
- Schengen bölgesine serbest dolaşım imkânı,
- Ailenizle birlikte ülkeye giriş–çıkış kolaylığı
sağlar.
Oturum İzninin Korunması ve Yenileme Şartları
Letonya programının diğer birçok AB ülkesine göre cazip yanı, fiziksel ikamet zorunluluğunun minimal olmasıdır. Ancak, aşağıdaki şartlara uymanız gerekir:
- Yıllık yeniden kayıt: Her 12 ayda bir Letonya’ya giriş yaparak, kartınızın geçerliliğini koruyacak işlemleri tamamlamanız gerekir.
- Gayrimenkulü elde tutma: Oturum izni süresince ve en az 5 yıl boyunca mülkü satmamalısınız.
- Vergi ve borç durumu: Gayrimenkulünüzle ilgili herhangi bir emlak vergisi borcunuz olmamalıdır.
- Güncel belgeler: Yenileme sırasında gelir beyanı, sağlık sigortası ve adli sicil belgelerinizi güncel şekilde sunmanız istenir.
5 yıllık sürenin sonunda oturum izninizi uzatmak istediğinizde, yaklaşık 5.000 € civarında devlet harcı ve güncel yatırım/gelir şartlarını karşıladığınızı gösteren belgeler talep edilir.
Kalıcı Oturum ve Vatandaşlık Yolu
Letonya’da gayrimenkul yatırımıyla alınan geçici oturum izni, doğru şekilde yönetildiğinde AB içinde daha kalıcı statülere giden bir yol açar.
5 Yıl Sonra Kalıcı Oturum (Permanent Residence)
Kalıcı oturum için, 5 yıllık dönemdeki fiili ikamet şartları kritik önem taşır. Kaynaklarda bu konuda bazı çelişkiler bulunsa da genel çerçeve şu şekildedir:
- 5 yıllık dönemde 6 aydan uzun kesintisiz veya toplamda 12 aydan fazla yurtdışında kalmama kriteri sıkça vurgulanır.
- Bazı yorumlarda yılda ortalama 183 gün ikamet ölçütü öne çıkar; güncel uygulama için doğrudan PMLP rehberlerine bakmak gerekir.
Kalıcı oturum için ayrıca:
- Letonya’da kiralık veya mülk konutunuz bulunmalı,
- A2 seviyesinde Letonca dil sınavını geçmeli,
- Temel tarih ve milli marş bilgisi, anayasal düzen gibi entegrasyon kriterlerini sağlamalı,
- Düzenli ve yasal gelir kaynağınızı belgelemelisiniz.
10 Yıl Sonra Vatandaşlık İmkânı
Letonya vatandaşlığına geçiş için genel olarak:
- Toplamda 10 yıl yasal ikamet,
- Son 5 yıl kalıcı oturum statüsünde kesintisiz ikamet,
- Adli sicilin temiz olması,
- Asgari düzeyde gelir ve entegrasyon (dil, tarih, anayasa, milli marş) testlerini geçme
gibi kriterler aranır. Bazı uygulamalarda, geçici oturum süresinin tamamının vatandaşlık için sayılmadığına dair istisnalar olduğunu da belirtmek gerekir. Bu nedenle vatandaşlık hedefliyorsanız, uzun vadeli ikamet planınızı baştan kurgulamak önemlidir.
Aile Bireylerinin Dahil Edilmesi
Letonya yatırım yoluyla oturum izni programında aile birleştirmesi önemli bir avantajdır:
- Eş ve 18 yaş altı çocuklar doğrudan kapsama alınabilir.
- Öğrenci statüsündeki 18–25 yaş arası çocuklar ile maddi olarak size bağımlı ebeveynler için de, dosya bazında değerlendirme yapılabilir.
- Her ek yetişkin için aylık 500 €, her çocuk için 150 € ek gelir beyanı gerekir.
Bu sayede tüm aileyi AB içinde güvenli bir “B planı”na dâhil etmek mümkün olur.
Maliyet, Vergi ve Getiri Perspektifi
Gayrimenkul yatırımı yalnızca oturum izni için bir araç değil; aynı zamanda orta–uzun vadeli bir sermaye değerlendirme aracıdır.
Toplam Başlangıç Maliyeti
- En az 250.000 € gayrimenkul alımı
- Devlet harçları (10.000 € veya bazı senaryolarda %5 oranında ödeme)
- Tapu, noter, çeviri ve hukuk danışmanlığı ücretleri
- Yıllık emlak vergisi ve sigorta primleri
Toplam giriş maliyeti, pratikte yatırılan sermayenin yaklaşık %5–7’si oranında ek maliyetle birlikte değerlendirilmelidir.
Vergi Boyutu
- Letonya’da servet vergisi yoktur; ancak emlak vergisi ve kira gelirleri üzerinden vergi söz konusudur.
- Kira gelirleri için gelir vergisi yükümlülüğünüz, vergi mukimlik durumunuza göre değişir.
- Uluslararası iş yapıyorsanız, Letonya ve Türkiye dâhil diğer ülkelerle olan çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları çerçevesinde planlama yapmak mümkündür.
Corpenza, uluslararası muhasebe, vergi optimizasyonu ve bordrolama alanındaki uzmanlığıyla, hem Letonya’da hem Türkiye’deki yükümlülüklerinizi bütüncül olarak ele alır.
Profesyonel Destek Almanın Önemi: Corpenza Nasıl Yardımcı Olur?
Letonya’da gayrimenkul yatırımıyla oturum izni almak, ilk bakışta yalnızca bir tapu ve oturum kartı süreci gibi görünse de, gerçekte çok boyutlu bir karar:
- Gayrimenkulün doğru lokasyon ve segmentte seçilmesi,
- Aile bireylerinin dosyaya doğru şekilde dahil edilmesi,
- Gelir kaynaklarının “yasal ve izlenebilir” formatta belgelenmesi,
- İleride kalıcı oturum ve vatandaşlık hedefi varsa ikamet günlerinin stratejik planlanması,
- Uluslararası vergi planlaması ve kurumsal yapılandırma (holding, SPV vb.)
gibi başlıklar, bu süreci sıradan bir emlak alımından çok daha karmaşık hâle getirir.
Corpenza olarak, Letonya dahil Avrupa’da:
- Şirket kuruluşu ve yapılandırma,
- Uluslararası muhasebe ve payroll/EOR (bordro ve istihdam aracılığı) çözümleri,
- Posted worker modeliyle personel görevlendirdiğinizde vergi ve sosyal güvenlik optimizasyonu,
- Gayrimenkul ve iş yatırımı üzerinden oturum ve vatandaşlık programlarının karşılaştırılması
konularında uçtan uca hizmet sunuyoruz. Böylece, yalnızca Letonya’da oturum izni almakla kalmaz, global iş ve yaşam planınızı da tutarlı bir şekilde kurgulayabilirsiniz.
Sonuç: Letonya Gayrimenkul Yatırımı ile AB’de Stratejik Bir “Plan B”
Özetle, Letonya’nın 2025 itibarıyla devam eden yatırım yoluyla oturum izni programı, şu profiller için özellikle cazip:
- AB içinde uygun maliyetli ve düşük bürokratik engelli bir kapı arayan yatırımcılar,
- Ailesiyle birlikte Schengen serbest dolaşım hakkı elde etmek isteyenler,
- Uzun vadede kalıcı oturum ve vatandaşlık opsiyonunu açık tutmak isteyenler,
- Gayrimenkulü aynı zamanda bir yatırım aracı olarak değerlendirenler.
Ancak, kalıcı oturum ve vatandaşlık aşamalarında ikamet günleri, dil ve entegrasyon şartları önemli hâle gelir. Bu nedenle, Letonya’yı yalnızca “pasif bir Golden Visa” olarak değil, 10 yıllık bir AB stratejisinin parçası olarak ele almak daha sağlıklı olur.
Önemli Not (Disclaimer)
Bu metin, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hiçbir şekilde hukuki, finansal veya vergisel danışmanlık niteliği taşımaz. Letonya yatırım yoluyla oturum izni programına ilişkin mevzuat ve uygulamalar zaman içinde değişebilir, farklı kaynaklarda çelişkili yorumlar bulunabilir. Güncel ve bağlayıcı bilgiler için mutlaka Letonya Vatandaşlık ve Göç İşleri Ofisi (PMLP) ve ilgili resmi kurumların yayınlarını inceleyin. Her yatırım ve göçmenlik kararı, kişisel durumunuz ve risk profiliniz esas alınarak, alanında uzman profesyonellerden bireysel danışmanlık alınarak verilmelidir.
