Avrupa Birliği içinde, görece düşük maliyetle oturum hakkı, güçlü kira getirisi ve uzun vadeli vatandaşlık imkânını aynı pakette sunan ülkeler çok sınırlı. Letonya, gayrimenkul yatırımı ile oturum almak isteyen yatırımcılar için 2025 itibarıyla hâlâ öne çıkan, ancak dikkatle yönetilmesi gereken bir seçenek konumunda.
Neden Letonya? Yatırım, Oturum ve AB Erişimi Aynı Anda
Letonya’nın “Residency by Investment” (RBI) programı, sıkça “Letonya Golden Visa” olarak anılır ve AB dışı ülke vatandaşlarına, belirli bir yatırım karşılığında 5 yıla kadar geçici oturum izni sağlar.
Programın öne çıkan unsurları:
- Schengen serbest dolaşım: 27 Schengen ülkesine vizesiz giriş.
- Göç yükümlülüğü yok: Oturumu korumak için Letonya’da fiili ikamet zorunluluğu bulunmaması.
- Uygun maliyetli yatırım eşiği: Batı Avrupa programlarına kıyasla daha düşük giriş tutarları.
- Hızlı süreç: Çoğu başvuru 1–3 ay içinde sonuçlanır.
- Uzun vadeli yol haritası: 5 yıl sonrası kalıcı oturum, 10 yıl sonrası vatandaşlık imkânı (dil ve entegrasyon şartlarıyla).
Bu çerçevede gayrimenkul yatırımı, hem somut varlık hem de Euro bazlı kira geliri sunduğu için, oturum arayan yatırımcıların ilk baktığı kanal hâline gelmiştir.
Letonya Oturum Programında Temel Yatırım Seçenekleri
2025 güncel verilerine göre Letonya RBI programında iki ana rota öne çıkar:
- Gayrimenkul yatırımı
- Şirket / sermaye yatırımı
Her iki rota için de ortak temel şartlar:
- Yatırımı en az 5 yıl boyunca muhafaza etmek.
- Mali açıdan kendini ve aile bireylerini Letonya sosyal yardımlarına ihtiyaç duymadan geçindirebileceğini kanıtlamak. Örneğin:
- Tek kişi için yıllık en az yaklaşık 15.480 €
- 3 kişilik aile için yıllık yaklaşık 22.188 €
1. Gayrimenkul Yatırımı ile Oturum
Gayrimenkul rotası, programın en bilinen ve yatırımcı açısından en somut ayağıdır. Ancak 2025 itibarıyla, bazı kaynaklar gayrimenkul seçeneğinin 2022 başında sonlandığını, bazıları ise hâlâ aktif olduğunu belirtir. Bu nedenle, karar vermeden önce mutlaka Letonya Göç İdaresi (OCMA) ve güncel resmi mevzuat üzerinden durum teyit edilmelidir.
Güncel uluslararası analizlere göre (örneğin NTL Trust 2025 rehberi), program aktif kabul edildiğinde şartlar özetle şöyledir:
- Minimum yatırım: Toplamda en az 250.000 € değerinde gayrimenkul.
- Riga / Jurmala için:
- Tek bir mülk satın alınabilir.
- Mülkün kadastral değeri en az 80.000 € olmalı.
- Diğer şehir ve bölgelerde:
- Birden fazla mülk alınabilir.
- Her bir mülkün kadastral değeri en az 40.000 € olmalı.
- Uygun olmayan taşınmazlar: Tarım arazisi ve orman arazileri oturum için geçerli sayılmaz.
Toplam maliyet hesabında ayrıca:
- %5 devlet harcı
- %2 tapu (damga) vergisi
eklenir. Böylece toplam minimum maliyet yaklaşık 262.500 €+ seviyesine çıkar.
2. Şirket / Sermaye Yatırımı ile Oturum
Gayrimenkul rotasına alternatif olarak Letonya’da bir şirkete yatırım yaparak da oturum elde edebilirsiniz.
Başlıca çerçeve şöyledir:
- Minimum 50.000 € sermaye yatırımı:
- Yatırım yaptığınız şirketin yılda en az 40.000 € vergi ödemesi gerekir.
- Daha büyük ölçekli şirketler için:
- 50’den fazla çalışan veya 10.000 €+ ciro düzeyindeki şirketlerde yatırım eşiği genelde 100.000 € seviyesine çıkar.
- Birçok yapılandırmada 10.000 € tutarında devlet katkı payı / bağış talep edilir.
Bu nedenle toplam minimum maliyet genellikle 60.000–100.000 €+ bandına oturur. Bu rota, operasyonel bir iş kurmak veya mevcut bir Letonya şirketi üzerinden AB’de büyümek isteyenler için daha esnek bir model sunar.
Letonya’da Oturumun Sağladığı Haklar ve Aile Avantajları
Letonya RBI kapsamında alacağınız geçici oturum izni (“temporary residence permit”), doğru yapılandırıldığında sadece sizin için değil, aileniz için de güçlü bir mobilite ve güvenlik aracı hâline gelir.
- Süre: İlk aşamada 5 yıla kadar geçici oturum verilir; yatırım devam ettiği müddetçe uzatılabilir.
- Aile kapsama alanı:
- Eş
- 18 yaş altı çocuklar
- Bazı durumlarda 24 yaşa kadar eğitimine devam eden bağımlı çocuklar
- Kaynağa göre değişmekle birlikte, kimi zaman ebeveynler de kapsama alınabilir.
- Çalışma ve yaşam hakkı: Letonya’da yaşama ve çalışma hakkı tanır.
- Schengen erişimi: 27 Schengen ülkesine vizesiz veya kapıda giriş imkânı sağlar.
- Fizikî ikamet zorunluluğu olmadan oturum: Birçok programın aksine, oturumu devam ettirmek için Letonya’da belirli sayıda gün kalma zorunluluğu bulunmaz.
- Kalıcı oturum ve vatandaşlık yolu:
- 5 yıl sonrasında kalıcı oturum için başvuru imkânı.
- 10 yıl yasal ikamet sonrasında, Letonya dili ve entegrasyon testlerini geçerek vatandaşlık için başvuru hakkı.
- Hızlı değerlendirme: Başvurular genellikle 1–3 ay içinde sonuçlanır.
Letonya Gayrimenkul Piyasası: Getiri, Fırsatlar ve Riskler
Letonya’yı sırf oturum açısından değil, gayrimenkul yatırımı olarak da cazip hâle getiren unsurları anlamak, stratejinizi doğru kurmanızı sağlar.
Yüksek Kira Getirisi ve Fiyat Avantajı
2025 verilerine göre Letonya, diğer birçok AB başkentine kıyasla dikkat çekici seviyede brüt kira getirisi sunar:
- Ortalama brüt kira getirisi: %7,9–8 bandında.
- Riga’da ortalama birim fiyat: Yaklaşık 892 €/m² seviyesindedir.
- Son dönemde fiyatlarda yaklaşık %8,42’lik gerileme gözlenmiş, bu da yeni giriş yapan yatırımcı için “dipten alma” fırsatı yaratmıştır.
Bu tablo, Batı Avrupa başkentlerinde sıkça gördüğümüz %2–4 getiri bandına göre ciddi bir avantaj sunar. Özellikle orta-uzun vadeli portföy çeşitlendirmesi yapan yatırımcılar için, Letonya’daki kira geliri ve olası değer artışı kombinasyonu, oturum hakkı ile birleştiğinde güçlü bir paket oluşturur.
Piyasa Büyüklüğü ve Gelecek Projeksiyonları
Letonya konut piyasasının 2025’e kadar büyüklüğü yaklaşık 159,36 milyar $ seviyesine ulaşırken, 2029’a kadar yıllık bileşik büyüme oranı (CAGR) yaklaşık %4,27 olarak projekte edilir ve hacmin 188,34 milyar $ seviyesine ilerlemesi beklenir.
Bu büyüme; ekonomik istikrar, kentleşme, talep artışı ve AB içi mobilitenin devamı ile desteklenir. Böylece yatırımcı, sadece kısa vadeli oturum avantajına değil, uzun vadeli sermaye kazancına da oynayabilir.
Satın Alma Kuralları ve Kısıtlar
Letonya’da oturum amaçlı gayrimenkul alırken bazı teknik kısıtları göz önünde bulundurmak gerekir:
- Birçok durumda Letonya’daki bir tüzel kişilik üzerinden alım yapmak gerekebilir.
- Riga ve Jurmala’da genellikle yalnızca tek bir mülk satın almaya izin verilir.
- Diğer bölgelerde 1’den fazla ünite alınabilir; ancak her birinin asgari kadastral değer şartını sağlaması gerekir.
- Tarım ve orman arazileri RBI için genellikle uygun değildir.
Vergilendirme: Alım, Sahiplik ve Satışta Vergi Boyutu
Letonya, gayrimenkul yatırımcısı için şeffaf ancak dikkatle planlanması gereken bir vergi çerçevesi sunar.
- Alım sırasında:
- Gayrimenkul alımında yaklaşık %5 devlet harcı
- %2 tapu / damga vergisi
- Yıllık emlak vergisi:
- Genellikle arsa ve ticari mülkler üzerinden %2’ye kadar oranlarla alınır.
- Servet, miras veya emlak vergisi gibi ek varlık vergileri bulunmaz; bu da servet koruması açısından artıdır.
- Sermaye kazancı vergisi:
- Standartta %20 sermaye kazancı vergisi uygulanır.
- Ancak:
- Mülk en az 12 ay ana ikametgâh olarak kullanıldıysa veya
- 60 aydan uzun süre elde tutulup satış gelirleri yeniden yatırımda kullanılıyorsa,
belirli muafiyetler ve istisnalar devreye girebilir.
Bu vergi çerçevesi, doğru yapılandırıldığında hem net kira getirisini maksimize etmeye hem de uzun vadeli çıkış (exit) stratejisini optimize etmeye imkân tanır.
Letonya Oturumunun İş, Yaşam ve Servet Koruma Boyutu
İş Geliştirme ve Şirketleşme Fırsatları
Letonya, Baltık bölgesinde AB iç pazarına açılan bir kapı işlevi görür. Yaklaşık 60 milyar $’lık GSYH’si, AB mevzuatına uyumlu iş ortamı ve görece düşük bürokrasi seviyesi, özellikle:
- IT ve yazılım şirketleri
- Lojistik ve depolama
- İmalat ve hafif sanayi
- Hizmet ve danışmanlık
için cazip bir zemin oluşturur.
RBI programındaki 50.000 €+ sermaye yatırımı ile, Letonya’da bir şirket kurup bu şirket üzerinden hem oturum elde etmek hem de AB içinde faturalandırma, istihdam ve büyüme stratejisi kurgulamak mümkündür.
Burada profesyonel düzeyde uluslararası vergi ve hukuk planlaması kritik önem taşır. Yanlış yapılandırılan bir şirket:
- Letonya vergi yükünü gereksiz yere artırabilir,
- Türkiye veya diğer ikamet ülkelerinizle çifte vergilendirme risklerini büyütebilir,
- Şirketin yıllık vergi ödeme şartlarını tutturamaması sebebiyle oturum iznini riske atabilir.
Yaşam Kalitesi ve Aile İçin Avantajlar
Letonya, AB üyesi bir ülke olarak aileler için aşağıdaki artıları sunar:
- Düşük yaşam maliyeti: Birçok Batı Avrupa ülkesine göre barınma ve temel giderler daha düşüktür.
- Eğitim ve sağlık: Evrensel sağlık sistemi ve kamu eğitimine erişim; Riga’da uluslararası okullar mevcuttur.
- Güvenlik: Görece düşük suç oranı ve sakin şehir yaşamı.
- Dil: Resmî dil Letonca, ancak Riga ve büyük şehirlerde İngilizce ve Rusça yaygındır.
Oturum kartı, özellikle çocukların geleceği için AB üniversitelerine erişim ve esnek hareket kabiliyeti sağlar.
Servet Koruma ve Esnek Çıkış İmkânı
Letonya’daki gayrimenkul, AB mülkiyet hukuku çerçevesinde yüksek düzeyde mülkiyet güvencesi sunar. Programın öne çıkan artılarından biri de:
- Yatırımı en az 5 yıl tuttuktan sonra, oturum izninizi yenilemek istemezseniz,
- Gayrimenkulü satıp farklı bir ülke veya yatırım stratejisine geçebilmenizdir.
Bu esneklik, “ömür boyu kilitlenmiş sermaye” yerine orta vadeli, kontrollü bir bağlama imkânı sağlar.
Riskler ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Her yatırım ve göç programında olduğu gibi Letonya’da da bilinçli hareket etmek gerekir:
- Programın statüsü: Özellikle gayrimenkul rotasıyla ilgili, 2022 sonrası değişikliklere dair çelişkili bilgiler bulunur. Karar vermeden önce mutlaka güncel resmî mevzuatı ve Letonya Göç İdaresi (OCMA) açıklamalarını kontrol edin.
- Bölgesel kısıtlar: Riga ve Jurmala’da tek mülk sınırı, portföy çeşitlendirmesini sınırlandırabilir.
- Şirket rotasında vergi kriteri: 50.000 € yatırımla girilen şirketin yılda en az 40.000 € vergi pagosunu sağlaması gerekir; aksi hâlde oturum ciddi risk altına girer.
- Likidite riski: Piyasa, büyük Avrupa başkentleri kadar derin değildir; satış süreleri daha uzun olabilir.
- Jeopolitik hassasiyet: Baltık coğrafyasının Rusya’ya yakın konumu, bazı yatırımcılar için risk algısını artırabilir; bu durum, profesyonel risk analizi gerektirir.
Corpenza ile Letonya Stratejinizi Nasıl Yapılandırabilirsiniz?
Letonya RBI programı; gayrimenkul, şirketleşme, oturum ve uzun vadede vatandaşlık gibi çok katmanlı unsurları aynı anda barındırdığı için, süreci doğru kurgulamak kritik önem taşır. Özellikle:
- Türkiye (veya başka ikamet ülkesi) – Letonya – üçüncü ülkeler arasındaki vergi ve hukuki etkileşim,
- Seçilecek gayrimenkulün hem oturum şartlarına uygunluğu hem de yatırım kalitesi,
- Letonya’da şirket kurulması hâlinde uluslararası muhasebe, bordro (payroll/EOR) ve personel gönderimi (posted worker modeli) boyutlarının entegre planlanması
konularında, bireysel hareket eden yatırımcılar sık hata yapabiliyor.
Corpenza olarak biz, Avrupa ve globalde:
- Şirket kuruluşu ve uluslararası vergi optimizasyonu
- Letonya ve diğer AB ülkelerinde oturum & golden visa stratejileri
- Uluslararası muhasebe, bordro ve EOR (employer of record) çözümleri
- Yurt dışına personel gönderimi ve posted worker modeli ile vergi planlaması
- Yatırımla oturum ve vatandaşlık programlarının karşılaştırmalı analizi
alanlarında yatırımcı ve iş insanlarına uçtan uca danışmanlık sunuyoruz.
Bu sayede; sadece Letonya’da oturum almakla kalmayıp, aynı zamanda:
- Şirketinizi AB içerisinde doğru ülkede ve doğru yapıda konumlandırabilir,
- Personelinizi yurt dışına gönderirken maliyet ve vergi risklerini minimize edebilir,
- Gayrimenkul ve şirket yatırımlarınızı tek bir entegre uluslararası mobilite stratejisi içinde kurgulayabilirsiniz.
Sonuç: Letonya Gayrimenkul ile Oturum, Stratejik Bir Avrupa Kapısı Olabilir
Özetle Letonya, 2025 itibarıyla:
- 250.000 € seviyesindeki gayrimenkul eşiği,
- %7,9–8 bandındaki kira getirisi,
- 5 yıllık geçici oturum ve 10 yılda vatandaşlık yolu,
- Schengen serbest dolaşım ve AB içinde iş kurma imkânı
ile, doğru yönetildiğinde hem yaşam hem de sermaye açısından güçlü bir alternatif sunar.
Ancak programın özellikle gayrimenkul ayağında statü değişiklikleri, kadastral değer şartları, vergi yükümlülükleri ve şirket yatırımı tarafında yıllık vergi kriterleri gibi çok sayıda teknik detay, profesyonel bir göz gerektirir. Letonya’yı, Avrupa’da geniş ölçekli bir uluslararası mobilite ve şirketleşme stratejisinin parçası olarak düşünmek, riski azaltırken getiriyi artırır.
Sorumluluk Reddi
Bu metinde yer alan tüm bilgiler genel nitelikte olup, hukuki, finansal veya vergi danışmanlığı teşkil etmez. Letonya oturum programı ve gayrimenkul mevzuatı zaman içinde değişebilir; özellikle gayrimenkul yatırım rotasının güncel statüsü konusunda kaynaklar arasında farklılıklar bulunmaktadır. Her türlü yatırım ve göç kararından önce, mutlaka resmî Letonya makamlarının yayımladığı en güncel düzenlemeleri inceleyin ve alanında uzman bir hukukçu, vergi danışmanı veya profesyonel göç danışmanından destek alın. Corpenza içerikleri, yatırım kararlarınız için tek ve nihai referans olarak kullanılmamalıdır.
