Kıbrıs’ta gayrimenkul alarak “vatandaşlık” hedefi, son yıllarda en çok yanlış anlaşılan konulardan biri. Bunun temel nedeni, Kıbrıs’ın geçmişte uyguladığı doğrudan Yatırımla Vatandaşlık (CBI) programının 2020’de sona ermiş olması. Bugün Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımıyla doğrudan pasaport alınmıyor; ancak doğru yapılandırılmış bir yatırım ve oturum planı ile kalıcı oturum (Permanent Residency) elde etmek ve ardından 7–8 yıl gibi bir perspektifte doğallaştırma (naturalization) yoluyla vatandaşlığa başvurmak mümkün.
Bu yazıda, Kıbrıs’ta gayrimenkul ile kalıcı oturumun güncel şartlarını, süreç adımlarını, maliyet ve vergi boyutunu, vatandaşlığa giden yolun gerçekçi çerçevesini ve bu planın profesyonel yönetilmesi gereken kritik noktalarını netleştiriyoruz.
Neden “Kıbrıs’ta Gayrimenkul ile Vatandaşlık” Denince Kafa Karışıyor?
Kıbrıs, 2020’ye kadar belirli yatırım büyüklükleriyle pasaporta giden ayrı bir program yürütüyordu. Bu nedenle internette hâlâ “mülkle vatandaşlık” şeklinde dolaşan içeriklerin bir kısmı güncel değil. Bugün geçerli olan ana mekanizma şudur:
- Gayrimenkul yatırımı → Kalıcı oturum (Permanent Residency / Golden Visa)
- Kalıcı oturum + yasal ikamet koşulları → Doğallaştırma ile vatandaşlık
Yani gayrimenkul, tek başına vatandaşlık vermez; fakat kalıcı oturum üzerinden vatandaşlığa giden yolda güçlü bir başlangıç noktasıdır.
Kıbrıs’ta Gayrimenkul ile Kalıcı Oturum (Golden Visa): Güncel Ana Program
Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımıyla en yaygın rota, “hızlandırılmış kalıcı oturum” olarak bilinen Category 6.1/6.2 çerçevesidir. Bu modelde yatırım, başvurunun ana taşıyıcısıdır ve süreç çoğu durumda yaklaşık 2 ay gibi bir süre içinde sonuçlanabilir.
1) Minimum yatırım tutarı: 300.000 € (+ KDV)
Hızlandırılmış kalıcı oturum için temel eşik en az 300.000 € (KDV hariç) gayrimenkul yatırımıdır. Buradaki kritik ayrım:
- Uygun mülkler: Yeni (developer’dan) konut (1 veya 2 ünite), ticari gayrimenkul (ofis/mağaza) veya kombinasyon
- Uygun olmayan mülkler: Hızlandırılmış kategori için ikinci el (resale) mülkler
- KDV: Yeni mülkte genel olarak %19 KDV gündeme gelir (uygulama detayları mülk tipine göre değişebilir)
Pratikte başvuruların büyük çoğunluğu konut üzerinden ilerler; çünkü kullanım kolaylığı ve aile planlamasına uygunluk açısından daha öngörülebilir bir çerçeve sunar.
2) Yurtdışı gelir şartı: Ana başvuru sahibi için 50.000 €/yıl
Kıbrıs, başvuruda yatırım kadar gelirin sürdürülebilirliğini de görmek ister. Hızlandırılmış kalıcı oturumda beklenen asgari yıllık gelirler:
- Ana başvuru sahibi: 50.000 € (yurtdışı kaynaklı)
- Eş: +15.000 €
- Her bağımlı çocuk: +10.000 € (genellikle 25 yaş altı; bazı durumlarda eğitimle 28’e kadar)
Gelir; maaş, emekli aylığı, kira geliri, temettü gibi kaynaklardan gelebilir. Buradaki temel hassasiyet, gelirin belgelendirilebilir ve süreklilik arz eder nitelikte kurgulanmasıdır.
3) Diğer temel koşullar
- Sağlık sigortası: Kıbrıs’ı kapsayan geçerli poliçe
- Adli sicil: Menşe ülke ve ikamet edilen ülkeden temiz kayıt
- İstihdam kısıtı: Kıbrıs’ta çalışmama esası (bazı istisnalarda yatırım yapılan şirkette direktör rolü gibi)
4) Aile dahil etme (family reunification) imkânı
Bu programın güçlü yönlerinden biri, kalıcı oturumun aileye geniş ölçekte yayılabilmesidir. Uygulamada:
- Eş
- Çocuklar (yaş ve eğitim durumuna göre 25/28’e kadar)
- Bazı senaryolarda ebeveynler/ kayınvalide-kayınpeder
detaylı dosyalama ile başvuruya eklenebilir.
5) Statünün korunması: 2 yılda bir ziyaret ve periyodik kayıtlar
Kalıcı oturum “gerçekten kalıcı” bir hak gibi işlense de sürdürülebilirlik şartları vardır. Öne çıkan yükümlülükler:
- 2 yılda en az 1 kez Kıbrıs’a giriş
- 3 yılda bir adli sicil güncellemesi
Bu şartlar, programın “düşük fiziksel bulunma” avantajını korurken, statünün aktif tutulmasını amaçlar.
Daha Düşük Bütçeyle Alternatif: Category F (100.000 €+)
Herkesin 300.000 € eşiğine çıkması mümkün olmayabilir. Bu noktada Category F olarak anılan daha esnek bir oturum seçeneği gündeme gelebilir. Genel çerçeve:
- Gayrimenkul: 100.000 € ve üzeri; bazı durumlarda ikinci el dahil esneklik
- Gelir eşiği: Daha düşük (ör. başvuru sahibi için 9.568 € + bağımlı başına 4.613 € gibi alt seviyeler)
- Bankacılık/öz-yeterlilik: Kıbrıs bankasında belirli bakiyelerin gösterilmesi (ör. 15.000–20.000 € bandı) gibi ek kanıtlar
- Dezavantaj: “Fast-track” niteliği zayıf; süreç daha uzun ve dosya değerlendirmesi daha disiplinli olabilir
Bu nedenle Category F, “en hızlı karar” arayan yatırımcıdan ziyade, daha düşük bütçeyle oturum hedefleyen ve zaman planlaması esnek olan profil için daha uygun olur.
Başvuru Süreci: Adım Adım Kalıcı Oturum Dosyası
Kıbrıs kalıcı oturum başvurusu, temelde mülk + finansal yeterlilik + temiz geçmiş üçlüsüne dayanır. Süreç genellikle aşağıdaki gibi yürür:
1) Uygun mülkün seçimi ve ödeme planının doğrulanması
- Hızlandırılmış program için yeni (developer) mülk olmalı.
- Ödeme ve fon transferleri çoğu zaman SWIFT ile izlenebilir şekilde ilerler.
2) Evrak setinin hazırlanması
Uygulamada sık talep edilen dokümanlar şunlardır:
- Başvuru formu (ör. MIP1), pasaportlar, özgeçmiş
- Evlilik ve doğum belgeleri
- Gelir kanıtları (maaş bordrosu/iş sözleşmesi, kira kontratı ve tahsilat, temettü belgeleri vb.)
- Adli sicil kayıtları
- Satış sözleşmesi / tapu süreci belgeleri
- Sağlık sigortası
3) Başvurunun sunulması ve inceleme (due diligence)
Dosya, ilgili göç ve nüfus otoritelerine iletilir; güvenlik ve uygunluk incelemesi yapılır. Hızlandırılmış kategoride sonuçlanma süresi çoğu senaryoda 2–6 ay bandında konuşulsa da, pratik piyasada “fast-track” için yaklaşık 2 ay hedefiyle hareket edildiği görülür. Dosyanın kalitesi bu süreyi doğrudan etkiler.
4) Onay sonrası kayıt ve statünün aktive edilmesi
Onayla birlikte ARC (Alien Registration Certificate) benzeri kayıtlar tamamlanır ve kalıcı oturum statüsü aktive olur. Statünün sürekliliği, yukarıda paylaşılan “2 yılda bir ziyaret” gibi yükümlülüklerin yerine getirilmesine bağlıdır.
Kalıcı Oturumdan Vatandaşlığa: Kıbrıs Pasaportuna Giden Yol (Doğallaştırma)
Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı, bugün pasaporta “kısayol” açmaz. Vatandaşlık için doğallaştırma gerekir ve burada belirleyici unsur zaman + gerçek ikamet + uyum kombinasyonudur.
1) Süre şartı: 7–8 yıl perspektifi
Kaynaklarda süreler farklı ifade edilebilir. Genel kabul gören çerçeve:
- Toplam 7 yıl yasal ikamet (bazı kaynaklarda 11 yılda 8 yıl kuralı ve son yıl daha sınırlı yurtdışı kalış gibi detaylar aktarılır)
Bu farklılıklar, mevzuat yorumlarının ve güncellemelerin etkisiyle oluşur. Vatandaşlık planı yaparken, güncel uygulamayı resmi otoriteler ve lisanslı danışmanlarla doğrulamak kritik önem taşır.
2) Dil ve uyum kriterleri: B1 Yunanca ve yurttaşlık bilgisi
Doğallaştırma sürecinde B1 seviyesinde Yunanca beklentisi ile civic knowledge (toplumsal/kurumsal düzen bilgisi) değerlendirmeleri gündeme gelebilir. Bu, “sadece yatırım yaptım” yaklaşımının ötesinde, adayın ülkeye uyum niyetini ölçen bir katmandır.
3) Mülkü elde tutmak zorunlu mu?
Eski CBI döneminde bazı eşikler (ör. yüksek tutarlı konut tutma gibi) daha görünürdü. Güncel düzende vatandaşlık tarafında “mülkü şu kadar tut” gibi CBI benzeri bir zorunluluğu otomatik varsaymamak gerekir. Yine de istikrarlı bağ (ikamet, yaşam merkezi, mülkiyet/konut düzeni) başvurunun bütünlüğünü güçlendirir.
Maliyetler: 300.000 € Yatırımın Ötesinde Bütçe Planlaması
Kıbrıs’ta gayrimenkul ile oturum planlarken, sadece satış bedeline odaklanmak bütçe sürprizlerine yol açabilir. Tipik ek kalemler:
- KDV: Yeni mülkte genel oran %19 gündeme gelir
- Devir/transfer harçları: Yaklaşık %3–%8 bandında değişebilen maliyetler
- Damga vergisi: Yaklaşık %0,15–%0,2
- Hukuki/idarî ücretler: Çoğu dosyada 5.000–10.000 € bandı
- Yıllık giderler: Site aidatı, bakım, sigorta, olası yerel vergiler
Gerçekçi bir plan için yatırımcı, hem satın alma anı hem de elde tutma dönemi maliyetlerini birlikte modellemeli.
Vergi ve Mobilite Perspektifi: Kıbrıs’ı Cazip Kılan Ne?
Kıbrıs’ın çekiciliği çoğu zaman “oturum kartı” ile sınırlı değil. Yatırımcılar ve uluslararası iş sahipleri için iki başlık öne çıkar:
- Fiziksel bulunma esnekliği: Kalıcı oturum için 2 yılda bir ziyaret şartı
- Vergi rejimi avantajları: Non-domiciled statüsü gibi rejimlerin, doğru kurgulanırsa uzun vadede cazip sonuçlar doğurabilmesi
Önemli not: Vergi avantajları “otomatik” çalışmaz. İkamet, gelir kaynağı, şirket yapısı, temettü akışı, aile düzeni ve çifte vergilendirme anlaşmaları birlikte ele alınır. Bu nedenle göçmenlik dosyası ile uluslararası vergi planlamasını ayrıştırmadan yönetmek gerekir.
Sınırlar ve Riskler: Yanlış Beklentileri Baştan Elemek
- Doğrudan CBI yok: 2020 sonrası “mülk al, pasaport al” yaklaşımı güncel değil.
- Schengen durumu: Kıbrıs henüz Schengen’de değil; kalıcı oturum, AB içinde otomatik çalışma hakkı vermez.
- Süre yorumları değişebilir: 7 mi 8 mi tartışması, mevzuat güncellemeleri ve uygulama farklılıklarıyla ilişkilidir; dosyayı güncel doğrulamalarla ilerletmek gerekir.
- Politika değişikliği riski: Program koşulları zaman içinde revize edilebilir; özellikle bütçe ve zaman planı buna göre esnek kurgulanmalı.
Corpenza Bu Süreci Nasıl Konumlandırır?
Kıbrıs’ta gayrimenkul üzerinden kalıcı oturum ve uzun vadede vatandaşlık hedefi, yalnızca “ev almak”tan ibaret değildir. Dosyanın başarısını çoğu zaman şu üç unsur belirler:
- Yatırımın uygunluğu: Mülkün “yeni” statüsü, sözleşme dili, ödeme akışı, tapu süreci
- Finansal kanıt seti: Gelirin kaynağı, sürdürülebilirliği ve belgelerin birbirini doğrulaması
- Uyumlu yapı: Oturum hedefi, aile kurgusu, olası şirketleşme/gelir modeli ve vergi ikametinin birbiriyle çelişmemesi
Corpenza, uluslararası mobilite yaklaşımıyla bu projeleri çok disiplinli ele alır: Göç planı, yatırımın hukuki çerçevesi, uluslararası muhasebe ve gelir belgelendirme mantığı aynı resmin parçalarıdır. Özellikle yurtdışı gelir kanıtı ve uygun yatırım yapısı tarafında, başvurunun hızını ve öngörülebilirliğini artıran en önemli unsur “doğru dosya mimarisi” olur.
Sonuç: Kıbrıs’ta Gayrimenkul Vatandaşlık Vermez, Ama Doğru Yol Haritası Kurar
Kıbrıs’ta gayrimenkul alımı ile bugün doğrudan vatandaşlık elde edemezsiniz. Ancak 300.000 €+KDV seviyesinde uygun bir yeni projeye yatırım yaparak kalıcı oturum alabilir; gerekli ikamet, dil ve uyum şartlarını zaman içinde tamamlayarak 7–8 yıl perspektifinde vatandaşlık başvurusuna giden yolu açabilirsiniz.
Bu hedefi gerçekçi, sürdürülebilir ve mevzuata uyumlu şekilde yönetmek için, yatırım seçiminden gelir kanıtına ve uzun vadeli vergi/ikamet planına kadar her adımı birlikte kurgulamak gerekir.
Sorumluluk Reddi (Disclaimer)
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Program koşulları ve vatandaşlık/oturum uygulamaları değişebilir ve başvuru sahibinin durumuna göre farklılık gösterebilir. En güncel gereklilikleri ilgili Kıbrıs makamları ve lisanslı profesyoneller üzerinden doğrulamanızı, başvuru öncesinde uzman desteği almanızı öneririz.
