Grecia sigue ofreciendo uno de los programas más accesibles para inversores que buscan un pasaporte de la Unión Europea y libre circulación en Schengen. Las reglas actualizadas del Golden Visa de Grecia (Residencia por Inversión) a partir de 2025 crean una ruta hacia la ciudadanía bajo ciertas condiciones, con opciones de inversión tanto en bienes raíces como en inversiones financieras.
Lógica Fundamental del Programa de Residencia y Ciudadanía por Inversión en Grecia
El Programa Golden Visa de Grecia otorga un permiso de residencia renovable por 5 años a inversores extranjeros que no son ciudadanos de la UE/EEE, a cambio de una inversión de cierta cantidad. La columna vertebral del programa es la inversión en bienes raíces, pero a partir de 2025 también se destacan diferentes opciones como depósitos bancarios, bonos, fondos e inversiones en startups.
Este permiso de residencia, cuando se estructura correctamente:
- Ofrece viajes sin visa en el Espacio Schengen,
- Acceso a derechos de residencia, salud y educación en Grecia,
- Generación de ingresos por alquiler/intereses/dividendos de inversiones en bienes raíces o financieras,
- Solicitud de ciudadanía griega (pasaporte de la UE) después de al menos 7 años de residencia.
ofrece ventajas como estas.
Reglas de 2025: ¿Cómo Cambiaron los Montos de Inversión?
Grecia, con las regulaciones aceptadas a finales de 2024 (especialmente la Ley 5100/2024), ha escalonado las inversiones en bienes raíces a nivel regional. El objetivo es reducir la presión de vivienda en áreas como Atenas, Salónica y las islas populares, y distribuir la inversión por todo el país.
1. Inversión en Bienes Raíces: Sistema de 3 Niveles
A partir de 2025, las inversiones en bienes raíces del Golden Visa de Grecia tienen tres niveles principales. En todas las inversiones residenciales estándar, se requiere un tamaño mínimo de 120 m², a menos que se indique lo contrario.
Nivel 1 – 800.000 € (Áreas de Alta Demanda)
Inversión mínima: 800.000 €
Válido en las siguientes ubicaciones de alta demanda:
- Distritos centrales y de alta demanda de Atenas y Salónica,
- Islas muy turísticas como Mykonos y Santorini,
- Otras islas con más de 3.100 habitantes y áreas de alta densidad similares.
Los requisitos básicos en este nivel son:
- Inversión mínima de 800.000 € en un solo inmueble,
- El inmueble debe tener al menos 120 m²,
- Debe ser una vivienda, sin requisitos de naturaleza comercial o de conversión.
Nivel 2 – 400.000 € (Otras Áreas)
Inversión mínima: 400.000 €
Válido para todas las demás regiones de Grecia que no estén dentro de las áreas de alta demanda del Nivel 1:
- Áreas interiores del país,
- Áreas costeras menos turísticas,
- Ciudades y pueblos más pequeños.
La regla en este nivel también es clara:
- Inversión de al menos 400.000 € en una sola vivienda,
- Debe tener al menos 120 m² de tamaño.
Nivel 3 – 250.000 € (Conversión Comercial a Residencial y Edificios Históricos)
Inversión mínima: 250.000 €
Este es el umbral más bajo, válido en todo el país pero solo para tipos de proyectos específicos:
- Proyectos de conversión de bienes raíces comerciales a residenciales,
- Restauración de edificios históricos o registrados (listed buildings).
Puntos importantes:
- La conversión o restauración debe completarse antes de la solicitud del Golden Visa.
- Se ha permitido un período de transición para pagos de depósitos antes de 2024:
- Depósito del 10% hasta el 31 de agosto de 2024,
- Pago total hasta el 31 de diciembre de 2024.
Aunque el principio es que debe ser un solo inmueble, la legislación permite en algunos casos que el valor total de múltiples inmuebles cumpla con el umbral. Sin embargo, las autoridades griegas prefieren una estructura de una sola propiedad más clara y deseable.
Opciones de Inversión Fuera de Bienes Raíces
Para los inversores que no desean adquirir bienes raíces, el programa ofrece herramientas financieras diversificadas a partir de 2025. Estas opciones generalmente requieren un período mínimo de retención (por ejemplo, al menos 3 años para bonos).
- Inversión en Startup (nuevo desde 2025):
- Inversión de al menos 250.000 € en una startup griega o establecida en Grecia,
- La participación y el derecho a voto del inversor no deben exceder el 33% en la empresa,
- Condición de mantener al menos 2 empleos durante 5 años.
- Contribución de Capital (Capital Contribution):
- Inversión de al menos 500.000 € en empresas griegas, fondos de bienes raíces o fondos cerrados enfocados en Grecia.
- Inversión en Fondos/Bonos/Acciones:
- Fondos de inversión o fondos alternativos que invierten en activos griegos: al menos 350.000 €,
- Bonos del Estado griego con un vencimiento de al menos 3 años: al menos 500.000 €,
- Acciones de empresas que cotizan en la bolsa griega o bonos de empresas: al menos 800.000 €.
- Depósito Bancario:
- Depósito de 500.000 € en un banco griego, a plazo de al menos 1 año y renovable automáticamente.
Este tipo de inversiones financieras generalmente deben mantenerse y retenerse dentro de Grecia durante al menos 5 años.
¿Quién Puede Solicitar? Requisitos de Elegibilidad y Inclusión Familiar
El Programa Golden Visa de Grecia está abierto a inversores que no sean ciudadanos de la UE/EEE y tengan al menos 18 años. Los criterios principales son:
- Un historial criminal limpio,
- Prueba de que los fondos para la inversión provienen de una fuente legal,
- Pasaporte válido y seguro de salud,
- No haber sido residente fiscal en Grecia durante al menos 7 de los últimos 8 años (esto es especialmente importante para quienes desean beneficiarse de ventajas fiscales).
El programa es bastante inclusivo en términos de miembros de la familia:
- Cónyuge o pareja registrada,
- Hijos menores de 21 años (en casos especiales y con requisitos educativos, también pueden incluirse hijos dependientes mayores),
- Padres dependientes tanto del inversor como del cónyuge.
Ventajas Fiscales
Grecia ofrece un modelo de impuesto fijo de 100.000 € anuales que puede aplicarse a nuevos residentes fiscales por un período de 15 años. Este régimen cubre ingresos de origen extranjero; sin embargo, algunos elementos como herencias y donaciones pueden quedar excluidos de este alcance.
Proceso de Solicitud: Paso a Paso del Golden Visa de Grecia
El elemento más crítico en una solicitud exitosa es estructurar correctamente la inversión y el conjunto de documentos antes de la solicitud. El proceso generalmente avanza de la siguiente manera:
1. Selección y Aseguramiento de la Inversión
- Para bienes raíces: Se firma un contrato de venta, se realiza un depósito o pago total, y se prepara un contrato de escritura o promesa de escritura.
- Para inversión financiera: Se abre una cuenta bancaria, se realiza la compra de bonos/fondos/acciones de empresas o se invierte en un depósito bancario.
2. Preparación de Documentos
Generalmente se requieren los siguientes documentos:
- Pasaporte y fotos biométricas,
- Certificado de antecedentes penales, apostilla y traducción jurada si es necesario,
- Seguro de salud válido en Grecia,
- Escritura que demuestre la inversión, recibos bancarios, contratos notariales,
- Tarifas estatales y costos de tarjeta (por ejemplo, una tarifa de tarjeta de ~16 € para el solicitante principal, que son elementos bajos pero obligatorios).
3. Presentación de la Solicitud y Biometría
- La solicitud se presenta en la oficina de inmigración correspondiente en Grecia o, en algunos casos, en las representaciones griegas en el extranjero.
- El inversor y los miembros de la familia deben viajar a Grecia al menos una vez para proporcionar datos biométricos.
4. Evaluación y Emisión de la Tarjeta de Residencia
- Los tiempos de procesamiento varían según la carga de trabajo del expediente, pero típicamente pueden durar 4 meses o más.
- Una vez aprobado, se emite una tarjeta de residencia válida por 5 años para el inversor y los miembros de la familia.
Este permiso de residencia puede renovarse de forma indefinida cada 5 años mientras la inversión se mantenga. Si se vende la propiedad, el derecho de residencia termina a menos que se realice una nueva inversión equivalente.
El Camino a la Ciudadanía en 7 Años
El Golden Visa no es una ciudadanía directa, sino un modelo de primero residencia, luego ciudadanía. El marco general para la ciudadanía griega es el siguiente:
- Residencia legal continua de al menos 7 años,
- Cumplimiento de requisitos de residencia física en ciertos años,
- Competencia en el idioma griego (generalmente a nivel B1) y examen de integración,
- Historial criminal limpio y indicadores de adaptación al país.
Una vez obtenida la ciudadanía, el solicitante y los miembros de la familia elegibles tienen acceso a derechos de residencia, trabajo y educación en otros países de la UE como ciudadanos de la UE.
Costos y Gastos Adicionales: Más Allá del Monto de Inversión
La mayoría de los inversores se centra únicamente en el monto mínimo de inversión; sin embargo, al calcular el costo total, es importante considerar los siguientes elementos:
Impuestos y Tasas Obligatorias
- Impuesto de transferencia de propiedad: Aproximadamente el 3%,
- IVA: IVA que puede llegar hasta el 24% en algunos nuevos proyectos (puede haber exenciones en algunas nuevas construcciones),
- Honorarios notariales y de registro de propiedad,
- Costos de la tarjeta de residencia y tasas de solicitud.
Costos Legales y Operativos
- Asesoría legal para contratos de bienes raíces e inversión,
- Si es necesario, costos de establecimiento y contabilidad de la empresa si se invierte a través de una empresa extranjera,
- Mantenimiento, cuotas, seguros y, si es necesario, servicios de gestión local y de bienes raíces.
Ventajas del Golden Visa de Grecia
- Libre circulación en Schengen: Viajes sin visa a 26 países Schengen bajo la regla de 90/180 días.
- Estructura centrada en la familia: Permite que el cónyuge y los hijos obtengan derechos de residencia con una sola inversión.
- Potencial de retorno de inversión: Especialmente en las áreas correctas, se espera un retorno de alquiler de hasta el 5% en bienes raíces y un retorno de entre el 4-5% en inversiones en fondos.
- Residencia sin requisito de presencia física mínima: No es obligatorio vivir permanentemente en Grecia; esto proporciona flexibilidad para los inversores que buscan un “Plan B”.
- Camino hacia la ciudadanía de la UE: Crea una opción estratégica de ciudadanía para después de 7 años.
Riesgos, Cambios Regulatorios y Consideraciones Importantes
Como cualquier inversión, el programa Golden Visa de Grecia conlleva ciertos riesgos e incertidumbres:
- Riesgo de cambio regulatorio: El aumento de los umbrales durante el período 2024-2025 sugiere que futuros aumentos son posibles. La presión de la UE sobre los programas de “golden visa” podría endurecer las condiciones del programa en el futuro.
- Riesgo de mercado: El aumento de los precios de los bienes raíces en áreas turísticas también conlleva el riesgo de corrección en el futuro.
- Adaptación local y fiscal: Una inversión mal estructurada puede resultar en impuestos y costos operativos más altos de lo esperado.
En este punto, es crucial estructurar no solo para “obtener un permiso de residencia”, sino también para inversión sostenible y optimización fiscal.
¿Cómo Apoya Corpenza?
El Programa Golden Visa de Grecia no se trata solo de elegir un bien raíz o un producto bancario. Especialmente para empresarios y familias con un plan de movilidad global, este paso a menudo implica:
- Establecimiento de empresas en Grecia o en otro país de la UE,
- Estructuras de nómina/bordro (EOR) y trabajadores desplazados para equipos que se enviarán al extranjero,
- Optimización fiscal de ingresos internacionales,
- Planificación de la educación, residencia y estrategia de ciudadanía a largo plazo para los miembros de la familia.
es un proyecto integral que debe abordarse en conjunto.
Como Corpenza:
- Diseñamos la estructura de creación de empresas y contabilidad internacional en Grecia y otros países de la UE,
- Optimizamos su carga fiscal y de seguridad social mediante modelos de nómina, EOR y trabajadores desplazados para el envío de personal al extranjero,
- Desarrollamos una estrategia integral en coordinación con asesores legales y financieros en los procesos de Golden Visa y ciudadanía por inversión.
Así, ayudamos a establecer no solo una tarjeta de residencia, sino también una estructura internacional sostenible y escalable.
Conclusión: El Golden Visa de Grecia, No Solo un “Plan B”, Sino una Puerta Estratégica a Europa
El Programa de Ciudadanía y Residencia por Inversión en Grecia ofrece una estructura más sofisticada pero aún relativamente accesible con las reglas de 2025. Desde proyectos de conversión de 250.000 € hasta inversiones en ubicaciones prime de 800.000 €, desde participaciones en startups hasta inversiones en bonos y fondos, ofrece una base sólida para la residencia en la UE y, a largo plazo, la ciudadanía.
Sin embargo, el perfil de cada inversor, su apetito por el riesgo y las dinámicas familiares son diferentes. Por lo tanto, antes de tomar una decisión:
- Verifique siempre la legislación actual en fuentes oficiales (por ejemplo, Ministerio de Migración de Grecia),
- Trabaje con un asesor experto que aborde conjuntamente los aspectos fiscales, de establecimiento y de movilidad internacional.
Descargo de Responsabilidad
Este texto se ha preparado con fines informativos generales y no constituye asesoramiento legal, financiero o fiscal. La legislación sobre el Golden Visa de Grecia y los programas de ciudadanía por inversión puede cambiar con frecuencia. Se recomienda encarecidamente que verifique las regulaciones actuales en fuentes oficiales y busque apoyo profesional de abogados y asesores fiscales competentes antes de cualquier decisión de inversión y residencia/certificación.
