Nuevas reglas, riesgos y estrategias al comprar bienes raíces con la Golden Visa de Grecia en 2025
Umbrales actuales y restricciones regionales
A partir de noviembre de 2025, el programa de Golden Visa de Grecia avanzará con umbrales basados en regiones para inversiones en bienes raíces. Se ha formado un modelo que eleva el umbral en distritos con alta demanda tras las regulaciones de 2024. La imagen general es la siguiente:
- Primer nivel (áreas centrales/primas: ciertos municipios de Atenas, el centro de Tesalónica y las islas turísticas más concurridas): aproximadamente 800.000 € mínimo, una sola propiedad independiente, generalmente de al menos 120 m².
- Segundo nivel (otras provincias y distritos): aproximadamente 400.000 € mínimo, una sola propiedad independiente, generalmente de al menos 120 m².
- Casos especiales: Se mantiene el nivel de 250.000 € para propiedades que han sido convertidas de comerciales a residenciales o que tienen valor cultural/protección y han sido restauradas.
Estas reglas afectan directamente la decisión de inversión. Los límites entre municipios, el alcance del requisito de “una sola propiedad” y detalles como el umbral de 120 m² pueden cambiar. Verifique el texto y la aplicación actual antes de la compra. Para información oficial y procedimientos, consulte la página de Golden Visa del Ministerio de Migración y Asilo de Grecia.
Restricciones de uso y modelo de propiedad
No puede utilizar la propiedad adquirida con la Golden Visa para alquileres a corto plazo (alquileres vacacionales). Muchos municipios supervisan estrictamente esta prohibición. Tampoco puede usar la propiedad como dirección de la sede de una empresa. Si el inversor planea realizar la compra a través de una empresa en lugar de como persona física, el inversor debe poseer el 100% de las acciones de dicha empresa para la propiedad que da derecho a la visa. Gravámenes, hipotecas o embargos afectan la elegibilidad para la visa.
Selección de ubicación y activos: Rentabilidad, Liquidez y Plan de Salida
Tesis de inversión basada en regiones
La ubicación responde a tres preguntas simultáneamente: Elegibilidad para la visa, ingresos por alquiler, liquidez a la salida. Las áreas prime requieren una alta inversión inicial; a cambio, ofrecen una fuerte liquidez y demanda de compradores extranjeros. Las áreas de segundo nivel ofrecen un monto de entrada más bajo; puede capturar un aumento de valor más rápido a mediano plazo en el vecindario correcto.
- Centro de Atenas: Las reglas son estrictas; debe considerar el umbral de 800.000 €, la condición de una sola propiedad y el requisito de metros cuadrados. La demanda de alquiler es fuerte; la estrategia de salida es clara.
- Salónica y ciudades portuarias: La demanda de estudiantes y logística apoya el mercado de alquiler; hay un stock calificado disponible en el nivel de 400.000 €.
- Áreas enfocadas en transformación/rehabilitación: El rango de 250.000 € parece atractivo; sin embargo, los procesos técnicos y de permisos se prolongan. Reserve un presupuesto de contingencia contra desviaciones de costos.
Tipo de propiedad, edad del edificio y calidad técnica
No se limite a mirar solo la ecuación “precio/tamaño”. La seguridad estructural, la eficiencia energética y la calidad de gestión determinan la sostenibilidad del alquiler.
- Edad del edificio y seguridad sísmica: Grecia es un país sísmico. El informe estático, las intervenciones de columnas-vigas, la última fecha de refuerzo y los controles de ingenieros son la columna vertebral de la inversión.
- Rendimiento energético: En unidades con baja certificación energética (EPC), aumenta el riesgo de descuento en el alquiler o de vacantes. Verifique el aislamiento y el sistema de calefacción.
- Gestión y cuotas: En edificios de varios pisos, revise el plan de gestión, el equilibrio de cuotas y el régimen de mantenimiento de áreas comunes.
- Estrategia de alquiler: Enfóquese en alquileres a mediano-largo plazo debido a las prohibiciones de alquiler a corto plazo. Las propiedades cercanas a agrupaciones universitarias o hospitales generan una demanda estable.
Revisión Legal y Técnica: Todos los Pasos desde la Escritura hasta la Construcción
Escritura, gravámenes y conformidad urbanística
Antes de la compra, presente un “expediente limpio” claro en la mesa. No omita los siguientes pasos:
- Escritura y catastro: Verifique los registros de propiedad y el estado catastral. Limpie riesgos como hipotecas, embargos, usufructo, gravámenes de alquiler y disputas vecinales.
- Urbanismo y permisos: Revise el permiso de construcción, la ocupación y los permisos de modificación. Las áreas ilegales, los balcones cerrados y las intervenciones en áreas comunes pueden generar riesgos de demolición/sanción en el futuro.
- Proyectos de transformación: No presente la solicitud de Golden Visa antes de completar la finalización del trabajo, el registro de la unidad independiente y el permiso de uso en la conversión de comercial a residencial.
- Deudas fiscales y cuotas: Verifique las deudas de impuestos sobre la propiedad (ENFIA) y las cuotas del edificio del vendedor; no se sorprenda durante la transferencia.
Notario, AFM, banco y transferencia de dinero
Los inversores extranjeros realizan los trámites en un orden específico:
- Obtenga el AFM (número de identificación fiscal griego).
- Autorice a su abogado mediante un poder notarial; agilice los trámites de escritura y notaría.
- Abrir una cuenta bancaria; puede enviar fondos desde el extranjero y demostrar su origen. Guarde los recibos de transferencia.
- Realice un contrato de venta definitivo en lugar de una promesa de venta. Tenga un intérprete en la notaría.
- Complete el registro posterior a la venta y el registro catastral; incluya el título de propiedad y la impresión del registro en el expediente.
Costos, Impuestos y Flujo de Efectivo: Aclara los Números desde el Principio
Costos de compra y cargas anuales
Incluya los costos de compra y anuales en el presupuesto de inversión:
- Impuesto de transferencia y/o IVA: Puede haber un IVA del 24% en nuevos proyectos; también pagará impuesto de transferencia en el caso de propiedades de segunda mano.
- Notaría, escritura, abogado: Generalmente varía entre aproximadamente el 2% y el 4% en total; puede ver un aumento en las grandes ciudades.
- Tarifas de Golden Visa: Aproximadamente 2.000 € para el inversor, con tarifas adicionales por cada miembro de la familia.
- ENFIA anual: Se ve afectada por metros cuadrados, ubicación y antigüedad; escríbala como un gasto fijo en el presupuesto.
- Seguro y mantenimiento: Planifique el seguro de vivienda, el mantenimiento periódico y la depreciación de muebles.
La volatilidad de las tasas afecta el costo total. Avanzar con capital propio en lugar de endeudamiento en euros es más seguro en términos de cumplimiento con el calendario de la visa.
Modelo de alquiler, prohibiciones y ejemplo de rentabilidad
Debido a la prohibición de alquiler a corto plazo, establezca la estrategia en función de alquileres a mediano-largo plazo. La cercanía a la oferta de vivienda, el transporte y las universidades determina la velocidad de alquiler.
- Rentabilidad bruta: Un rango del 3% al 5% es un referente razonable para propiedades en buena ubicación en Atenas.
- Rentabilidad neta: Apunte a un rango del 2% al 4% después de deducir impuestos, gestión y mantenimiento.
- Vacantes: Establezca un escenario con una suposición anual del 5% al 8%.
- Salida: Mantenga la elegibilidad de la propiedad para la visa y mantenga actualizada la documentación técnica para ampliar la base de compradores en la reventa.
Expediente de Solicitud, Cronograma y Renovación
Documentos necesarios y traducción
Después de completar el registro de la propiedad, prepare el expediente de solicitud de manera clara y completa:
- Pasaporte y fotos biométricas
- Contrato de venta, documentos de registro de escritura y catastro
- Registro de pago y documentos de origen de fondos
- Seguro de salud válido en Grecia
- Registros de matrimonio y nacimiento para la reunificación familiar
- Traducción oficial y certificaciones necesarias
Presente la solicitud después de la transferencia y el registro de la propiedad. Asista puntualmente a la cita de biometría. Si vende la propiedad, perderá la base para la residencia; no arriesgue un rechazo en la renovación.
Cronograma, gestión de procesos y referencia oficial
Un expediente bien planificado produce resultados en un rango de 2 a 6 meses; este tiempo puede extenderse en centros de alta demanda. Siga la fuente oficial para el proceso actual, la lista de documentos y anuncios: Ministerio de Migración y Asilo de Grecia Golden Visa.
- Preaprobación y escritura: Progrese en paralelo con su abogado; no retrase el registro.
- Biometría y entrega de tarjeta: Reserve su cita con anticipación; gestione a los miembros de la familia en el mismo expediente.
- Renovación: Mantenga la propiedad, mantenga actualizados los registros de seguro y dirección.
Perspectiva Corporativa y Transfronteriza: Cumplimiento y Operación con Corpenza
Más allá de la inversión: contabilidad, nómina y trabajadores desplazados
Los bienes raíces son solo una parte de la expansión global. Las empresas que desean establecer un equipo en Grecia o en otros mercados de la UE, trabajar con expertos contratados o realizar asignaciones temporales toman en serio el riesgo de cumplimiento. Corpenza avanza de extremo a extremo en este punto:
- Contabilidad internacional: Mantenemos las finanzas transparentes con múltiples monedas, registros en varios países y estándares de informes.
- Nómina: Pagamos los salarios de los empleados remotos y contratados de acuerdo con la legislación local; las empresas registran estos costos como gastos.
- Alquiler de personal y trabajadores desplazados: Gestionamos el modelo de empleo temporal para asignaciones basadas en proyectos en Europa de acuerdo con la legislación.
- Optimización fiscal: Optimizamos el flujo de efectivo y la tasa impositiva efectiva teniendo en cuenta los tratados de doble imposición.
Con la prohibición de alquiler a corto plazo, no puede convertir la propiedad en un centro de operaciones; sin embargo, debe reportar y gravar correctamente los ingresos por alquiler a largo plazo. Corpenza gestiona la contabilidad y la declaración de ingresos por alquileres de acuerdo con estándares internacionales.
Planificación de la incorporación de empresas, residencia y ciudadanía
Los inversores buscan no solo adquirir bienes raíces, sino también establecer activos corporativos, emplear equipos y escalar operaciones en múltiples países. Corpenza estructura este objetivo:
- Creación de empresas: Establecimiento rápido y conforme en Grecia y otros países de la UE; nosotros seguimos los procesos regulatorios y de registro.
- Permisos de residencia/trabajo: Coordinamos la Golden Visa, los permisos de trabajo y la reunificación familiar en un solo flujo.
- Ciudadanía por inversión: Diseñamos un mapa de ruta de ciudadanía a mediano-largo plazo equilibrando su cartera por país y programa.
La expansión global implica decisiones interconectadas desde la adquisición de bienes raíces hasta la gestión de nómina, el cumplimiento fiscal y la asignación de personal. Al establecer el orden correcto en cada paso, reduce costos y ahorra tiempo.
Lista de Control Aplicable y Notas Finales
Lista de control antes y después de la compra
- Verifique el umbral y la regla regional actuales; anote el requisito de una sola propiedad y metros cuadrados en su expediente.
- Obtenga el AFM, el poder notarial y la cuenta bancaria en una etapa temprana.
- Verifique la consulta de escritura/catastro, gravámenes, urbanismo y permisos con su abogado.
- Verifique la revisión estática, la certificación energética y la gestión del edificio.
- Haga que la transferencia de fondos sea rastreable; guarde el recibo y la impresión SWIFT.
- Progrese sin interrumpir el orden de compra, registro y solicitud de Golden Visa.
- Establezca la estrategia de alquiler de acuerdo con la prohibición; estandarice los contratos de alquiler.
- Reserve un presupuesto anual para impuestos, seguros y mantenimiento.
Actualizaciones regulatorias y llamada
Grecia ha fortalecido los umbrales regionales y las restricciones de uso en la Golden Visa para proteger la oferta de vivienda. Este marco seguirá siendo válido en 2025; siga regularmente los anuncios de los municipios y del ministerio. Para procesos oficiales, tarifas y cobertura familiar, siempre consulte la página oficial del ministerio.
No vea la adquisición de bienes raíces como una transacción aislada. Gestione la residencia, impuestos, nómina y flujos de empleo en el mismo plan. Corpenza coordina la inversión, la creación de empresas, los permisos de residencia/trabajo, la contabilidad internacional, la nómina, el alquiler de personal (trabajadores desplazados) y la optimización fiscal bajo un mismo techo; usted se enfoca en la decisión de inversión.
En resumen, con la ubicación correcta, un expediente técnico-legal limpio, un flujo de efectivo claro y un cronograma de solicitud disciplinado, la inversión en bienes raíces de la Golden Visa de Grecia crea una residencia sostenible y un activo a largo plazo.
