تقدم اليونان، التي لا تزال واحدة من أكثر البرامج وصولاً للمستثمرين الذين يستهدفون جواز سفر الاتحاد الأوروبي والتنقل الحر في منطقة شنجن، برنامج تأشيرة اليونان الذهبية (الإقامة عن طريق الاستثمار) المحدثة اعتبارًا من عام 2025، والتي توفر مسارًا للحصول على الجنسية بشروط معينة، مع خيارات استثمار عقاري ومالي.
المنطق الأساسي لبرنامج الإقامة والجنسية عن طريق الاستثمار في اليونان
يمنح برنامج تأشيرة اليونان الذهبية للمستثمرين الأجانب غير المواطنين من الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية، تصريح إقامة قابل للتجديد لمدة 5 سنوات مقابل استثمار بمبلغ معين. يشكل الاستثمار العقاري العمود الفقري للبرنامج، ولكن مع حلول عام 2025، تبرز خيارات مختلفة مثل الودائع البنكية، والسندات، والصناديق، واستثمارات الشركات الناشئة.
يوفر هذا التصريح، عند تصميمه بشكل صحيح:
- السفر بدون تأشيرة في منطقة شنجن،
- الوصول إلى حقوق الإقامة والرعاية الصحية والتعليم في اليونان،
- تحقيق دخل من الإيجار/الفائدة/الأرباح من الاستثمارات العقارية أو المالية،
- تقديم طلب للحصول على الجنسية اليونانية (جواز سفر الاتحاد الأوروبي) بعد الإقامة لمدة لا تقل عن 7 سنوات.
تقدم هذه المزايا.
قواعد 2025: كيف تغيرت مبالغ الاستثمار؟
قامت اليونان بتصنيف الاستثمارات العقارية على أساس إقليمي من خلال اللوائح التي تم قبولها في نهاية عام 2024 (خاصة قانون رقم 5100/2024). الهدف هو تقليل الضغط السكني في المناطق مثل أثينا، وثيسالونيكي، والجزر الشهيرة، ونشر الاستثمار في جميع أنحاء البلاد.
1. الاستثمار العقاري: نظام من 3 مستويات
اعتبارًا من عام 2025، يوجد ثلاثة مستويات رئيسية للاستثمارات العقارية في تأشيرة اليونان الذهبية. في جميع الاستثمارات السكنية القياسية، ما لم يُذكر خلاف ذلك، يُطلب شرط الحد الأدنى من الحجم 120 م².
المستوى 1 – 800.000 € (المناطق ذات الطلب العالي)
الحد الأدنى للاستثمار: 800.000 €
صالح في المواقع ذات الطلب العالي المذكورة أدناه:
- المناطق المركزية ذات الطلب العالي في أثينا وثيسالونيكي،
- الجزر السياحية مثل ميكونوس وسانتوريني،
- الجزر الأخرى التي يزيد عدد سكانها عن 3.100 ومناطق ذات كثافة سكانية عالية مماثلة.
الشروط الأساسية في هذا المستوى:
- استثمار حد أدنى قدره 800.000 € في عقار واحد،
- يجب أن يكون العقار على الأقل 120 م²،
- يجب أن يكون سكنيًا، ولا توجد متطلبات تجارية أو تحويل.
المستوى 2 – 400.000 € (المناطق الأخرى)
الحد الأدنى للاستثمار: 400.000 €
صالح لجميع المناطق الأخرى في اليونان خارج المناطق ذات الكثافة العالية المذكورة في المستوى 1:
- المناطق الداخلية للبلاد،
- المناطق الساحلية الأقل سياحة،
- المدن والبلدات الأصغر.
القاعدة هنا واضحة أيضًا:
- استثمار لا يقل عن 400.000 € في عقار واحد،
- يجب أن يكون على الأقل 120 م².
المستوى 3 – 250.000 € (تحويل تجاري إلى سكني والمباني التاريخية)
الحد الأدنى للاستثمار: 250.000 €
هذا الحد الأدنى صالح على مستوى البلاد ولكنه فقط لمشاريع نوعية خاصة:
- مشاريع تحويل العقارات التجارية إلى سكنية،
- ترميم المباني المسجلة / التاريخية (المباني المدرجة).
نقاط مهمة:
- يجب أن يتم الانتهاء من التحويل أو الترميم قبل تقديم طلب تأشيرة الذهب.
- تم تحديد عملية انتقالية للمدفوعات المسبقة قبل عام 2024:
- 10% من الدفعة المقدمة حتى 31 أغسطس 2024،
- الدفع الكامل حتى 31 ديسمبر 2024.
على الرغم من أن المبدأ العام هو عقار واحد، إلا أن التشريعات تسمح في بعض الحالات بأن القيمة الإجمالية لعقارين أو أكثر تلبي الحد الأدنى. ومع ذلك، تعتبر السلطات اليونانية هيكل عقار واحد أكثر وضوحًا وتفضيلًا.
خيارات الاستثمار خارج العقارات
للمستثمرين الذين لا يرغبون في شراء عقار، يقدم البرنامج أدوات مالية متنوعة اعتبارًا من عام 2025. تتطلب هذه الخيارات عادةً فترة احتفاظ دنيا معينة (على سبيل المثال، 3 سنوات على الأقل للسندات).
- استثمار الشركات الناشئة (جديد اعتبارًا من 2025):
- استثمار 250.000 € على الأقل في شركة ناشئة مقرها اليونان أو شركة يونانية،
- يجب ألا تتجاوز حصة المستثمر وحقوق التصويت في الشركة 33%،
- شرط الحفاظ على وظيفتين على الأقل لمدة 5 سنوات.
- المساهمة الرأسمالية:
- استثمار 500.000 € على الأقل في الشركات اليونانية أو صناديق العقارات أو الصناديق المغلقة التي تركز على اليونان.
- استثمار في الصناديق/السندات/الأسهم:
- صناديق الاستثمار أو الصناديق البديلة التي تستثمر في الأصول اليونانية: 350.000 € على الأقل،
- سندات الدولة اليونانية ذات المدة 3 سنوات على الأقل: 500.000 € على الأقل،
- أسهم الشركات أو سندات الشركات المتداولة في البورصات اليونانية: 800.000 € على الأقل.
- الودائع البنكية:
- وديعة بمبلغ 500.000 € على الأقل في بنك يوناني، مع مدة لا تقل عن سنة وتجديد تلقائي.
يجب أن تبقى هذه الأنواع من الاستثمارات المالية عادةً لمدة 5 سنوات على الأقل وأن تُحتفظ داخل اليونان.
من يمكنه التقديم؟ شروط الأهلية والانتماء العائلي
برنامج تأشيرة اليونان الذهبية مفتوح للمستثمرين غير المواطنين من الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية الذين لا تقل أعمارهم عن 18 عامًا. المعايير الرئيسية هي:
- أن يكون السجل الجنائي نظيفًا،
- إثبات أن الأموال المستثمرة تأتي من مصدر قانوني،
- جواز سفر ساري وتأمين صحي،
- عدم الإقامة الضريبية في اليونان خلال 7 سنوات من السنوات الـ 8 الماضية (هذا مهم بشكل خاص لأولئك الذين يرغبون في الاستفادة من مزايا الضرائب).
بالنسبة لأفراد الأسرة، فإن البرنامج شامل للغاية:
- الزوج أو الشريك المسجل،
- الأطفال تحت سن 21 (يمكن أن تشمل الحالات الخاصة والأطفال المعتمدين الأكبر سنًا، بشرط التعليم)،
- الآباء المعتمدون لكل من المستثمر والزوج.
مزايا ضريبية
تقدم اليونان نموذج ضريبة ثابتة سنوية قدرها 100.000 € يمكن تطبيقه على المقيمين الجدد لمدة 15 عامًا. تشمل هذه النظام الدخل من مصادر خارجية؛ ومع ذلك، يمكن أن تكون بعض العناصر مثل الميراث والهدايا خارج هذا النطاق.
عملية التقديم: خطوة بخطوة للحصول على تأشيرة اليونان الذهبية
العنصر الأكثر أهمية في تقديم طلب ناجح هو تصميم الاستثمار ومجموعة الوثائق بشكل صحيح قبل التقديم. تسير العملية بشكل عام كما يلي:
1. اختيار الاستثمار وتأمينه
- للاستثمار العقاري: يتم توقيع عقد البيع، ودفع عربون أو دفع كامل، وإعداد سند الملكية أو عقد الوعد بالملكية.
- للاستثمار المالي: يتم فتح حساب بنكي، ويتم تنفيذ شراء السندات/الصناديق/أسهم الشركات أو استثمار الودائع البنكية.
2. إعداد الوثائق
عادةً ما تكون الوثائق المطلوبة كما يلي:
- جواز السفر وصور بيومترية،
- السجل الجنائي، وتصديق أختام، وترجمة معتمدة عند الحاجة،
- تأمين صحي ساري في اليونان،
- سند الملكية الذي يثبت الاستثمار، وإيصالات البنك، والعقود المعتمدة من كاتب العدل،
- رسوم الدولة ورسوم البطاقة (مثل رسوم البطاقة ~16 € للمتقدم الرئيسي، وهي عناصر منخفضة ولكنها إلزامية).
3. تقديم الطلب والبيومترية
- يتم تقديم الطلب إلى مكتب الهجرة المعني في اليونان أو إلى بعض الممثلين اليونانيين في الخارج في بعض الحالات.
- يجب على المستثمر وأفراد أسرته السفر إلى اليونان مرة واحدة على الأقل لتقديم البيانات البيومترية.
4. التقييم وإصدار بطاقة الإقامة
- تختلف أوقات المعالجة حسب كثافة الملف، ولكن عادةً ما تستغرق 4 أشهر أو أكثر.
- عند الموافقة، يتم إصدار بطاقة إقامة صالحة لمدة 5 سنوات للمستثمر وأفراد أسرته.
يمكن تجديد هذا التصريح غير المحدود كل 5 سنوات طالما استمر الاستثمار. عند بيع العقار، تنتهي حقوق الإقامة ما لم يتم إجراء استثمار جديد معادل.
الطريق إلى الجنسية في 7 سنوات
تأشيرة الذهب ليست الجنسية مباشرة، بل هي نموذج الإقامة أولاً، ثم الجنسية. الإطار العام للحصول على الجنسية اليونانية هو كما يلي:
- الإقامة القانونية المستمرة لمدة لا تقل عن 7 سنوات,
- تلبية شروط الإقامة الفعلية في سنوات معينة،
- إجادة اللغة اليونانية (عادةً بمستوى B1) واجتياز اختبار الاندماج،
- سجل جنائي نظيف وإظهار مؤشرات التكيف مع البلاد.
عند الحصول على الجنسية، يحصل المتقدم وأفراد الأسرة المؤهلين على حقوق العيش والعمل والتعليم كمواطنين في الاتحاد الأوروبي في الدول الأخرى الأعضاء في الاتحاد الأوروبي.
التكاليف والنفقات الإضافية: ما وراء مبلغ الاستثمار
يركز معظم المستثمرين فقط على الحد الأدنى من مبلغ الاستثمار؛ ومع ذلك، عند حساب التكلفة الإجمالية، يجب أخذ العناصر التالية في الاعتبار:
الضرائب والرسوم الإلزامية
- ضريبة نقل الملكية: حوالي 3%،
- ضريبة القيمة المضافة: قد تصل ضريبة القيمة المضافة إلى 24% في بعض المشاريع الجديدة (قد تكون هناك إعفاءات في بعض المشاريع الجديدة)،
- رسوم كاتب العدل ورسوم السجل العقاري،
- رسوم بطاقة الإقامة ورسوم الطلب.
التكاليف القانونية والتشغيلية
- استشارات قانونية لعقود العقارات والاستثمار،
- إذا لزم الأمر، تكاليف تأسيس الشركة والمحاسبة إذا تم الاستثمار من خلال شركة أجنبية،
- الصيانة، والرسوم، والتأمين، وخدمات الإدارة المحلية وإدارة العقارات عند الحاجة.
مزايا تأشيرة اليونان الذهبية
- حرية التنقل في شنجن: السفر بدون تأشيرة إلى 26 دولة في شنجن ضمن قاعدة 90/180 يومًا.
- هيكل يركز على الأسرة: الحصول على حق الإقامة للزوج والأطفال من خلال استثمار واحد.
- إمكانية عائد الاستثمار: خاصة في المناطق الصحيحة، عائد إيجاري يصل إلى 5% في العقارات، وتوقعات عائد بين 4-5% في استثمارات الصناديق.
- الإقامة بدون شرط الحد الأدنى من الإقامة الفعلية: ليس من الضروري العيش بشكل دائم في اليونان؛ وهذا يوفر مرونة للمستثمرين الذين يبحثون عن “خطة ب”.
- الطريق إلى الجنسية الأوروبية: يخلق خيارًا استراتيجيًا للجنسية بعد 7 سنوات.
المخاطر، التغييرات التشريعية، وما يجب مراعاته
مثل أي استثمار، يتضمن برنامج تأشيرة اليونان الذهبية مخاطر معينة وعدم يقين:
- مخاطر تغيير التشريعات: تشير زيادة الحدود في الفترة 2024-2025 إلى إمكانية زيادات جديدة في المستقبل. قد يؤدي ضغط الاتحاد الأوروبي على برامج “التأشيرات الذهبية” إلى تشديد شروط البرنامج في المستقبل.
- مخاطر السوق: قد يؤدي ارتفاع أسعار العقارات في المناطق السياحية إلى مخاطر تصحيح في المستقبل.
- التكيف المحلي والضرائب: قد يؤدي الاستثمار غير المنظم بشكل صحيح إلى ضرائب وتكاليف تشغيل أعلى مما هو متوقع.
في هذه النقطة، من الضروري أن يكون التصميم ليس فقط على “الحصول على تصريح إقامة”، ولكن أيضًا على الاستثمار المستدام وتحسين الضرائب.
كيف تدعم كوربنتزا؟
برنامج تأشيرة اليونان الذهبية ليس مجرد اختيار عقار أو منتج بنكي. خاصة لرجال الأعمال والعائلات التي لديها خطة للتنقل العالمي، غالبًا ما تكون هذه الخطوة:
- تأسيس شركة في اليونان أو دولة أخرى من دول الاتحاد الأوروبي،
- تخطيط لإرسال فرق إلى الخارج من خلال نماذج الرواتب (EOR) والعمالة المرسلة،
- تحسين الضرائب على الدخل الدولي،
- تخطيط استراتيجية الجنسية الطويلة الأجل لأفراد الأسرة.
يجب أن يتم تناولها كمشروع شامل.
كشركة كوربنتزا، نحن:
- نقوم بتصميم تأسيس الشركات والمحاسبة الدولية في اليونان ودول الاتحاد الأوروبي الأخرى،
- نقوم بتحسين عبء الضرائب والضمان الاجتماعي من خلال نماذج الرواتب، EOR، والعمالة المرسلة عند إرسال الموظفين إلى الخارج،
- نقوم بإنشاء استراتيجية شاملة بالتنسيق مع المستشارين القانونيين والماليين في عمليات تأشيرة الذهب والجنسية عن طريق الاستثمار.
وبذلك، نساعدك في إنشاء هيكل دولي مستدام وقابل للتوسع وليس مجرد بطاقة إقامة.
النتيجة: تأشيرة اليونان الذهبية ليست مجرد “خطة ب”، بل هي بوابة استراتيجية إلى أوروبا
يقدم برنامج الجنسية والإقامة عن طريق الاستثمار في اليونان هيكلًا أكثر تعقيدًا ولكنه لا يزال يمكن الوصول إليه نسبيًا مع قواعد 2025. من مشاريع التحويل بقيمة 250.000 € إلى استثمارات المواقع المميزة بقيمة 800.000 €، ومن المشاركة في الشركات الناشئة إلى استثمارات السندات والصناديق، يشكل البرنامج قاعدة قوية للحصول على الإقامة في الاتحاد الأوروبي والجنسية على المدى الطويل.
ومع ذلك، يختلف ملف كل مستثمر، ورغبة المخاطرة، والديناميات الأسرية. لذلك، قبل اتخاذ القرار:
- تأكد من التحقق من التشريعات الحالية من المصادر الرسمية (مثل وزارة الهجرة اليونانية)،
- اعمل مع استشاري متخصص يتناول جوانب الضرائب، وتأسيس الشركات، والتنقل الدولي معًا.
إخلاء المسؤولية
تم إعداد هذه الوثيقة لأغراض إعلامية عامة ولا تشكل استشارة قانونية أو مالية أو ضريبية بأي شكل من الأشكال. يمكن أن تتغير التشريعات المتعلقة بتأشيرات الذهب وبرامج الجنسية عن طريق الاستثمار بشكل متكرر. نوصي بشدة بالتحقق من الأنظمة الحالية من المصادر الرسمية قبل اتخاذ أي قرار استثماري أو بشأن الإقامة/الجنسية، والحصول على الدعم المهني من محامين ومحاسبين مؤهلين.
