ما يجب مراعاته عند شراء العقارات في تأشيرة الذهب اليونانية

قواعد جديدة، مخاطر واستراتيجيات عند شراء العقارات بتأشيرة الذهب اليونانية في 2025

الحدود الحالية والقيود الإقليمية

اعتبارًا من نوفمبر 2025، سيتقدم برنامج تأشيرة الذهب اليونانية بمستويات قائمة على المنطقة في استثمارات العقارات. بعد تنظيمات 2024، تم تشكيل نموذج يرفع الحد في المناطق التي شهدت طلبًا مرتفعًا. الصورة العامة هي كما يلي:

• المرحلة الأولى (المناطق المركزية / الرئيسية: بلديات معينة في أثينا، وسط سالونيك والجزر السياحية الكثيفة): حوالي 800.000 € كحد أدنى، عقار مستقل واحد، عادة لا يقل عن 120 م².
• المرحلة الثانية (المناطق الأخرى): حوالي 400.000 € كحد أدنى، عقار مستقل واحد، عادة لا يقل عن 120 م².
• الحالات الخاصة: يتم الحفاظ على مستوى 250.000 € للعقارات التي تم تحويلها من طبيعة تجارية إلى سكنية أو التي تحمل قيمة ثقافية / حماية وتم الانتهاء من ترميمها.

تؤثر هذه القواعد بشكل مباشر على قرار الاستثمار. يمكن أن تتغير التفاصيل مثل الحدود بين البلديات، نطاق شرط “عقار واحد” وحد 120 م². تحقق من النص الحالي والتطبيق قبل الشراء. لمعلومات وإجراءات رسمية، يرجى مراجعة صفحة تأشيرة الذهب بوزارة الهجرة واللجوء اليونانية.

قيود الاستخدام ونموذج الملكية

لا يمكنك استخدام العقار الذي تم شراؤه لأغراض تأشيرة الذهب للإيجار قصير الأجل (إيجار يومي / عطلة). العديد من البلديات تراقب هذا الحظر بشكل صارم. لا يمكنك أيضًا استخدام العقار كعنوان لمركز الشركة. إذا كان المستثمر يخطط للشراء من خلال شركة بدلاً من شخص حقيقي، يجب أن يمتلك المستثمر 100% من أسهم الشركة المعنية للحصول على الملكية الأساسية للتأشيرة. تؤدي القيود مثل الرهن، الرهن العقاري أو الحجز إلى عدم استيفاء شروط التأشيرة.

اختيار الموقع والأصول: العائد، السيولة وخطة الخروج

نظرية الاستثمار القائمة على المنطقة

يجيب الموقع على ثلاثة أسئلة في وقت واحد: أهلية التأشيرة، دخل الإيجار، السيولة عند الخروج. تتطلب المناطق الرئيسية تذكرة دخول مرتفعة؛ في المقابل، توفر سيولة قوية وطلب من المشترين الأجانب. تقدم المناطق من المرحلة الثانية مبلغ دخول أقل؛ يمكنك تحقيق زيادة أسرع في القيمة على المدى المتوسط في الحي الصحيح.

• وسط أثينا: القواعد صارمة؛ تأخذ بعين الاعتبار حد 800.000 €، شرط العقار الواحد ومساحة المتر المربع. الطلب على الإيجار قوي؛ استراتيجية الخروج واضحة.
• سالونيك والمدن الساحلية: الطلب من الطلاب واللوجستيات يدعم سوق الإيجار؛ يوجد مخزون مؤهل عند مستوى 400.000 €.
• المناطق التي تركز على التحويل / التأهيل: يبدو حد 250.000 € جذابًا؛ لكن العمليات الفنية والتصاريح تستغرق وقتًا أطول. خصص ميزانية احتياطية ضد انحراف التكلفة.

نوع العقار، عمر المبنى والجودة الفنية

لا تنظر فقط إلى معادلة “السعر / المساحة”. تحدد السلامة الهيكلية، كفاءة الطاقة وجودة الإدارة استدامة الإيجار.

• عمر المبنى وسلامة الزلازل: اليونان دولة زلزالية. التقرير الثابت، تدخلات الأعمدة والعوارض، تاريخ التعزيز الأخير وفحوصات المهندسين هي العمود الفقري للاستثمار.
• أداء الطاقة: تزيد وحدات الشهادات الطاقية (EPC) المنخفضة من خطر تخفيض الإيجار أو الفراغ. تحقق من العزل ونظام التدفئة.
• الإدارة والرسوم: في المباني متعددة الطوابق، تحقق من خطة الإدارة، توازن الرسوم ونظام صيانة المناطق المشتركة.
• استراتيجية الإيجار: ركز على الإيجار المتوسط إلى الطويل الأجل بسبب حظر الإيجارات القصيرة. تنتج الوحدات القريبة من تجمعات الجامعات أو المستشفيات طلبًا مستقرًا.

المراجعة القانونية والفنية: جميع الخطوات من السجل إلى التخطيط

السجل، القيود والتوافق التخطيطي

قبل الشراء، ضع “ملف نظيف” واضح على الطاولة. لا تفوت الخطوات التالية:

• السجل العقاري: تحقق من سجلات الملكية وحالة السجل العقاري. نظف المخاطر مثل الرهن، الحجز، حق الانتفاع، قيد الإيجار، والنزاعات الجوارية.
• التخطيط والتصاريح: تحقق من رخص البناء، الشهادات والتصاريح. يمكن أن تؤدي المساحات غير القانونية، الشرفات المغلقة والتدخلات في المناطق المشتركة إلى مخاطر الهدم / العقوبة في المستقبل.
• مشاريع التحويل: لا تقدم طلب تأشيرة الذهب قبل الانتهاء من إنهاء العمل، تسجيل الوحدات المستقلة والحصول على إذن الاستخدام في التحويل من تجاري إلى سكني.
• الضرائب والرسوم: تحقق من الضرائب العقارية (ENFIA) والديون المستحقة على البائع؛ لا تتفاجأ عند النقل.

الكاتب، AFM، البنك وتحويل الأموال

تتم إجراءات المستثمر الأجنبي بترتيب معين:

• احصل على AFM (رقم الضريبة اليوناني).
• فوض محاميك بتوكيل؛ سرع إجراءات السجل والكاتب.
• افتح حسابًا مصرفيًا؛ يمكنك إرسال الأموال من الخارج وإثبات المسار. احتفظ بإيصالات التحويل.
• قم بإجراء عقد بيع نهائي في السجل بدلاً من وعد البيع. احضر مترجمًا في الكاتب.
• أكمل التسجيل بعد البيع وتسجيل السجل؛ ضع سند الملكية ونسخة السجل في الملف.

التكاليف، الضرائب وتدفق النقد: حدد الأرقام من البداية

تكاليف الشراء والأعباء السنوية

قم بتضمين تكاليف الشراء والسنوية في ميزانية الاستثمار:

• ضريبة النقل و/أو ضريبة القيمة المضافة: قد تكون هناك ضريبة قيمة مضافة بنسبة 24% في المشاريع الجديدة؛ ستدفع ضريبة النقل في حالة العقارات المستعملة.
• الكاتب، السجل، المحامي: عادة ما تتراوح بين 2-4% بشكل إجمالي؛ قد ترى زيادة في المدن الكبرى.
• رسوم تأشيرة الذهب: حوالي 2.000 € للمستثمر، وتكاليف إضافية لكل فرد من أفراد الأسرة.
• ENFIA السنوي: يتأثر بالمتر المربع، الموقع والعمر؛ اكتبها كعنصر نفقات ثابتة في الميزانية.
• التأمين والصيانة: خطط لتأمين العقار، الصيانة الدورية واستهلاك الأثاث.

تؤثر تقلبات الأسعار على التكلفة الإجمالية. التقدم برأس المال بدلاً من الديون باليورو يبدو أكثر أمانًا من حيث التوافق مع جدول التأشيرة.

نموذج الإيجار، الحظر والعائد النموذجي

بسبب حظر الإيجار القصير الأجل، قم بتأسيس الاستراتيجية على الإيجار المتوسط إلى الطويل الأجل. تحدد قرب العقار من مخزون الإيجار، وسائل النقل ومحاور الجامعات سرعة الإيجار.

• العائد الإجمالي: يتراوح بين 3-5% للعقار في موقع جيد في أثينا.
• العائد الصافي: استهدف نطاق 2-4% بعد خصم الضرائب، الإدارة والصيانة.
• الفراغ (vacancy): قم بإعداد سيناريو على افتراض 5-8% سنويًا.
• الخروج: للحفاظ على أهلية العقار للتأشيرة وتحديث الملف الفني، قم بتوسيع قاعدة المشترين عند إعادة البيع.

ملف الطلب، الجدولة والتجديد

المستندات المطلوبة والترجمة

بعد إكمال تسجيل العقار، قم بإعداد ملف الطلب بشكل واضح وكامل:

• جواز السفر وصور بيومترية
• عقد البيع، مستندات تسجيل السجل العقاري والكاداستر
• سجل الدفع ومستندات مصدر الأموال
• تأمين صحي ساري في اليونان
• سجلات الزواج والميلاد للتجمع العائلي
• ترجمة رسمية والتصديقات اللازمة

قدّم الطلب بعد نقل وتسجيل العقار. احضر موعد البيومترية في الوقت المحدد. إذا قمت ببيع العقار، ستفقد أساس الإقامة؛ لا تعرض التجديد للرفض.

الجدول الزمني، إدارة العملية والمرجع الرسمي

يؤدي الملف المخطط جيدًا إلى نتائج في فترة تتراوح بين 2-6 أشهر؛ قد تطول هذه الفترة في المراكز المزدحمة. لمتابعة العملية الحالية، قائمة المستندات والإعلانات، تابع المصدر الرسمي: وزارة الهجرة واللجوء اليونانية لتأشيرة الذهب.

• الموافقة المبدئية والسجل: تقدم بالتوازي مع محاميك؛ لا تؤخر التسجيل.
• البيومترية وتسليم البطاقة: احجز موعدك مبكرًا؛ قم بإدارة أفراد الأسرة في نفس الملف.
• التجديد: احتفظ بالعقار، وتأكد من تحديث التأمين وسجلات العنوان.

المنظور المؤسسي والعابر للحدود: التوافق والعمليات مع Corpenza

ما بعد الاستثمار: المحاسبة، الرواتب والعمالة المؤقتة

العقارات هي مجرد أحد أركان التوسع العالمي. تأخذ الشركات التي ترغب في بناء فريق في اليونان أو في أسواق أخرى في الاتحاد الأوروبي، أو العمل مع متخصصين متعاقدين أو القيام بتكليف مؤقت، مخاطر التوافق على محمل الجد. تتقدم Corpenza في هذا الجانب من البداية إلى النهاية:

• المحاسبة الدولية: نحافظ على الشفافية المالية مع تعدد العملات ومعايير التسجيل والتقارير عبر البلدان.
• الرواتب: ندفع رواتب العمال عن بُعد والمتعاقدين وفقًا للتشريعات المحلية؛ تسجل الشركات هذه التكاليف كمصروفات.
• تأجير الموظفين والعمالة المؤقتة: ندير تكليف المشاريع في أوروبا وفقًا للتشريعات بنموذج التوظيف المؤقت.
• تحسين الضرائب: نعمل على تحسين تدفق النقد ومعدل الضريبة الفعلي مع مراعاة اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي.

بينما يوجد حظر على الإيجار القصير الأجل، لا يمكنك جعل العقار مركز تشغيل؛ ومع ذلك، يجب عليك فرض الضرائب بشكل صحيح على دخل الإيجار الطويل الأجل والإبلاغ عنه. تدير Corpenza محاسبة وإبلاغ دخل الإيجار وفقًا للمعايير الدولية.

تأسيس الشركات، التخطيط للإقامة والجنسية

يهدف المستثمرون إلى إنشاء أصول مؤسسية إلى جانب العقارات، وتوظيف فريق وتوسيع العمليات في عدة دول. تقوم Corpenza بهيكلة هذا الهدف:

• تأسيس الشركات: تأسيس سريع ومتوافق في اليونان ودول الاتحاد الأوروبي الأخرى؛ نتتبع اللوائح وعمليات التسجيل.
• تصاريح الإقامة / العمل: ننسق تأشيرة الذهب، تصاريح العمل والتجمع العائلي في تدفق واحد.
• الجنسية عن طريق الاستثمار: نرسم خارطة طريق متوسطة إلى طويلة الأجل للجنسية من خلال موازنة محفظتك على أساس الدولة والبرنامج.

يتضمن التوسع العالمي قرارات مترابطة تتراوح بين شراء العقارات وإدارة الرواتب، والامتثال الضريبي وتكليف الموظفين. عندما تنشئ التسلسل الصحيح في كل خطوة، تنخفض التكاليف وتكسب الوقت.

قائمة التحقق القابلة للتطبيق والملاحظات النهائية

قائمة التحقق قبل وبعد الشراء

• أكد الحد الحالي وقاعدة المنطقة؛ اكتب شرط العقار الواحد ومساحة المتر المربع في ملفك.
• احصل على AFM، التوكيل وحساب البنك في مرحلة مبكرة.
• تحقق من استفسار السجل العقاري، القيود، التخطيط والتصاريح مع المحامي.
• تحقق من الفحص الثابت، شهادة الطاقة وإدارة المبنى.
• اجعل تحويل الأموال قابلاً للتتبع؛ احتفظ بإيصالات التحويل ونسخة SWIFT.
• تقدم في الشراء، التسجيل وطلب تأشيرة الذهب دون إرباك الترتيب.
• قم بتأسيس استراتيجية الإيجار بما يتوافق مع الحظر؛ قيّم عقود الإيجار بشكل قياسي.
• خصص ميزانية سنوية للضرائب، التأمين والصيانة.

تحديثات اللوائح والدعوة

قامت اليونان بتعزيز الحدود القائمة على المنطقة وقيود الاستخدام في تأشيرة الذهب لحماية عرض الإسكان. سيظل هذا الإطار ساريًا في 2025؛ تابع إعلانات البلدية والوزارة بانتظام. للحصول على العمليات الرسمية، الرسوم ونطاق الأسرة، دائمًا استند إلى الصفحة الرسمية للوزارة.

لا تعتبر شراء العقارات عملية فردية. قم بإدارة تدفقات الإقامة، الضرائب، الرواتب والتوظيف في نفس الخطة. تنسق Corpenza الاستثمار، تأسيس الشركات، تصاريح الإقامة / العمل، المحاسبة الدولية، الرواتب، تأجير الموظفين (العمالة المؤقتة) وتحسين الضرائب تحت سقف واحد؛ تركز على قرار الاستثمار.

باختصار، مع الموقع الصحيح، ملف فني وقانوني نظيف، تدفق نقدي واضح وجدول زمني منضبط، يخلق استثمار العقارات بتأشيرة الذهب اليونانية إقامة مستدامة وأصلًا طويل الأجل.