Avrupa’da oturum izni almak isteyen pek çok yatırımcı için ana soru aynı: “Hem erişilebilir bütçeyle hem de esnek ikamet koşullarıyla ilerleyebileceğim bir program var mı?” Letonya, tam da bu noktada öne çıkıyor. Letonya Golden Visa olarak bilinen yatırım yoluyla oturum modeli, gayrimenkul yatırımıyla 5 yıllık oturum izni alma imkânı sunuyor ve programın en cazip yanlarından biri, zorunlu fiziksel ikamet şartının bulunmaması.
Bu yazıda, Letonya’da gayrimenkul yatırımıyla oturum izni almanın şartlarını, kritik kısıtları, maliyetleri, vergi boyutunu ve sürecin pratikte nasıl ilerlediğini adım adım ele alıyoruz. Ayrıca, uluslararası vergi ve uyum (compliance) açısından sık yapılan hataları ve bu süreçte profesyonel destek almanın neden kritik olduğunu net biçimde çerçeveliyoruz.
Letonya Golden Visa nedir, kimler için mantıklıdır?
Letonya’nın yatırım yoluyla oturum programı 2010’dan beri uygulanıyor ve yabancı yatırımcılara Letonya’da 5 yıllık oturum izni sağlayabiliyor. Bu izin; Letonya’da yaşama, çalışma ve eğitim gibi temel haklar açısından ciddi avantajlar getiriyor.
Program özellikle şu profiller için anlamlı bir seçenek olabilir:
- AB’de alternatif bir ikamet planı oluşturmak isteyen yatırımcılar,
- İşini AB içinde genişletirken operasyonel esneklik arayan girişimciler,
- Aileyle birlikte daha güvenli bir “B planı” isteyenler,
- Gayrimenkulü sadece oturum amaçlı değil, uzun vadeli varlık yönetimi aracı olarak görenler.
Gayrimenkul yatırımıyla oturum izni: Minimum yatırım tutarı ve lokasyon kuralları
Letonya Golden Visa’nın gayrimenkul rotasında minimum yatırım tutarı €250.000 seviyesinde. Ancak yatırımın nerede yapıldığı, “tek mülk mü / iki mülk mü?” gibi detayları belirliyor.
Riga ve Jurmala: Tek mülkte yoğunlaşma şartı
Riga ve Jurmala gibi ana bölgelerde, yatırım tutarını tek bir gayrimenkulde toplamanız gerekir. Yani €250.000 eşiğini birden fazla mülke bölerek bu bölgelerde ilerleyemezsiniz.
Diğer bölgeler: İki mülke kadar esneklik
Riga ve Jurmala dışındaki bölgelerde ise daha esnek bir yapı bulunur: Toplam değeri en az €250.000 olacak şekilde iki mülk alınabilir. Bu senaryoda her bir mülkün değeri en az €125.000 olmalıdır.
Bu esnek yapı, yatırımcıya portföy çeşitliliği sunar; ancak lokasyon seçimi, belediye sınırları ve nitelik kriterleri nedeniyle doğru kurgulanmazsa başvuru riske girebilir.
Uygun gayrimenkul şartları: En kritik uygunluk kriterleri
Letonya’da gayrimenkul alarak oturum iznine başvururken “sadece fiyat” yeterli olmaz. Sistem, yatırımı hem şeffaf hem de izlenebilir kılmak için bir dizi teknik şart arar. En kritik başlıklar şunlar:
Ödeme yöntemi: Tamamı banka transferi olmalı
Gayrimenkulün bedelini tamamen nakitsiz şekilde (banka transferi) ödersiniz. Nakit ödeme veya kaynağı belirsiz karma ödemeler, uyum riski yaratır ve dosyanın reddine kadar gidebilecek sorunlara zemin hazırlar.
Satıcı kısıtı: Letonya vatandaşından doğrudan alım yapılamaz
Programın önemli koşullarından biri satıcı tarafında çıkar. Gayrimenkulü Letonya vatandaşlarından satın alamazsınız. Satın alım; AB vatandaşlarından, Letonya’da oturum izni olan kişilerden ya da Letonya veya AB üyesi ülkelerde kayıtlı ve Letonya’da vergi mükellefi olan tüzel kişilerden yapılmalıdır.
Bu kriter pratikte kritik bir due diligence (hukuki/vergisel inceleme) ihtiyacı doğurur. Çünkü tapu ve satıcı zincirinde en küçük uyumsuzluk, sonradan geri çevrilmesi zor süreçler yaratabilir.
Arazi ve kullanım türü: Tarım ve orman arazisi uygun değil
Tarım arazisi ve orman arazisi bu rota kapsamında uygun kabul edilmez. Ayrıca yatırımın boş arazi olmaması ve “işlevsel olarak bağlantılı” nitelik taşıması beklenir.
Kadastro değeri şartı
Satın alma anında, mülkün (veya mülklerin) kadastro değerinin belirli eşikleri sağlaması gerekir:
- Belirlenmiş alanlarda tek mülk için en az €80.000 kadastro değeri,
- İki mülkle gidilen senaryoda her bir mülk için en az €40.000 kadastro değeri.
Kadro/kadastro değeri – piyasa değeri ayrımı, çoğu yatırımcının ilk seferde gözden kaçırdığı bir detaydır. Başvurunun yatırım kriterlerini sağlaması için fiyat kadar kadastro değerini de doğru okursunuz.
Devlet harcı, gelir yeterliliği ve toplam bütçe planı
Letonya Golden Visa’da bütçeyi sadece “€250.000 gayrimenkul” olarak düşünmek yanıltıcı olur. Başvuru maliyetleri ve finansal yeterlilik şartı, total planı doğrudan etkiler.
Devlet harcı: Gayrimenkul değerinin %5’i
Gayrimenkul yatırımıyla oturum izninde tek seferlik %5 devlet harcı ödersiniz. €250.000 değerinde bir mülk için bu tutar €12.500 seviyesindedir. Bu bedel, yatırımın “residence permit” boyutunun doğrudan maliyetidir ve satın alma finansmanıyla birlikte planlanmalıdır.
Geçim şartı: Yıllık gelir yeterliliği
Başvuru sahibi, Letonya sosyal yardımlarına ihtiyaç duymadan yaşayabileceğini gösteren bir finansal yeterlilik sunar. Tek başvuru sahibi için bu miktar yaklaşık yıllık €15.480 seviyesinde ifade edilir. Aile bireyleri eklenirse bu gereklilik de genişleyebilir; bu nedenle başvuruyu “aile paketi” olarak kurgularken nakit akışı planı önem kazanır.
Letonya’da gayrimenkul vergisi ve çıkış (satış) senaryoları
Yatırım kararında sadece giriş maliyeti değil, elde tutma (carrying cost) ve çıkış (exit) vergi senaryoları da belirleyici olur.
Yıllık emlak vergisi yaklaşımı
Letonya’da gayrimenkul için toplam vergi matrahı üzerinden %2 emlak vergisi yaklaşımı, maliyetleri görece öngörülebilir kılar. Uygulamadaki detaylar (matrah, değerleme ve yerel uygulamalar) mülke göre değişebileceğinden satın alma öncesi modelleme yapmanız gerekir.
Değer artışı (capital gains) açısından avantajlı durumlar
Bazı senaryolarda satış kârı vergisel açıdan avantajlı olabilir:
- Eğer mülk, sahibinin en az 12 ay birincil ikametgâhı olursa, satışta değer artış vergisi doğmayabilir.
- Mülk 60 aydan uzun süre elde tutulursa ve bazı koşullarda (özellikle kârın Letonya’da başka bir gayrimenkule reinvest edilmesi gibi) istisna gündeme gelebilir.
Bu noktada kritik olan, “oturum izni hedefi” ile “portföy hedefi”ni tek dosyada uyumlu hale getirmektir. Yanlış kurgulanan bir satış veya kiralama planı, vergi ve oturum uyumunu aynı anda zorlayabilir.
Elde tutma süresi ve oturumun uzatılması
Gayrimenkul yatırım rotasında, satın aldığınız mülkü en az 5 yıl elde tutmanız gerekir. Bu süre, oturum izninin ilk geçerlilik dönemiyle örtüşür. Oturum iznini uzatmak isterseniz, temel koşullardan biri mülkiyetin devam etmesidir.
Bu nedenle satın alma aşamasında “sadece uygun mülk” değil, 5 yıllık elde tutmaya uygun likidite ve risk profili de önem taşır.
Fiziksel ikamet şartı var mı? Programın en güçlü avantajı
Letonya Golden Visa’nın en dikkat çeken yönlerinden biri, zorunlu fiziksel ikamet şartı olmamasıdır. Yani program, sürekli Letonya’da yaşamak zorunda olmadan oturum statüsüyle ilerlemek isteyen yatırımcılar için esneklik sağlar.
Bununla birlikte, yatırımın sürdüğünü teyit etmek için yılda en az bir kez Letonya’ya gidip bildirim/teyit sürecini tamamlamanız beklenir. Bu pratik gereklilik; zaman planlaması, seyahat düzeni ve dosya yönetimi açısından hesaba katılmalıdır.
Kalıcı oturum (permanent residency) mümkün mü?
Golden Visa ile alınan oturum, doğru koşullarda daha uzun vadeli statülere evrilebilir. Program çerçevesinde, 5 yıllık dönemde 4 yıl Letonya’da ikamet ederseniz kalıcı oturum için uygunluk gündeme gelebilir. Bu hedef, “sadece yatırım” yaklaşımından “gerçek yerleşim” planına geçiş anlamına geldiği için, vergi mukimliği, gelir beyanı ve aile düzeni gibi konularla birlikte ele alınmalıdır.
Başvuru süreci: Belgeler, adımlar ve zaman çizelgesi
Letonya’da gayrimenkul yoluyla oturum izni başvurusu, belge kalitesi ve uyum doğruluğu üzerinden ilerler. Genellikle şu temel dokümanlar istenir:
- Yatırımı gösteren belgeler (tapu/kayıt, ödeme kanıtı vb.),
- Pasaport ve kimlik evrakları,
- Sağlık sigortası,
- Adli sicil kaydı,
- Finansal yeterlilik/gelir belgeleri.
Eksiksiz başvurudan sonra işlem süresi çoğu durumda 1 ila 3 ay aralığında sonuçlanabilir. Onay sonrasında gerekli adımlar tamamlanınca 5 yıllık oturum izni düzenlenir.
Gayrimenkul dışındaki yatırım seçenekleri (kısa karşılaştırma)
Letonya, gayrimenkul dışında alternatif yatırım rotaları da sunar. Örneğin:
- İş yatırımı: €50.000’den başlayan yatırım + €10.000 devlet ücreti,
- Banka mevduatı: €280.000 + €25.000 devlet ücreti,
- Devlet tahvili: €250.000 + €38.000 devlet ücreti.
Gayrimenkul seçeneği, somut varlık olması ve uzun vadeli yatırım mantığı nedeniyle en popüler rota olarak öne çıkar. Ancak her yatırımcının profilinde “en doğru rota” farklıdır; bazen iş yatırımı, operasyonel genişleme hedefleriyle daha uyumlu olabilir.
Bu süreçte en sık yapılan hatalar
- Satıcı uygunluğu kontrol edilmeden kapora/ön ödeme yapmak,
- Kadastro değeri ve bölge kriterlerini göz ardı etmek,
- Ödeme yönteminde banka transferi şartını ihlal eden ara çözümler üretmek,
- 5 yıllık elde tutma gerekliliğini dikkate almadan likiditesi düşük varlığa girmek,
- Aile başvurularında gelir yeterliliğini ve sağlık sigortası kapsamını geç planlamak.
Corpenza ile nasıl bir çerçevede ilerlersiniz?
Letonya Golden Visa, sadece “gayrimenkul alımı” değil; göç/oturum uyumu, vergi uyumu, varlık yönetimi ve gerektiğinde şirketleşme bileşenlerini bir arada barındıran çok katmanlı bir projedir. Bu nedenle süreci danışmansız yürütmek, maliyetleri öngörülemez hale getirebilir ve zaman kaybı doğurabilir.
Corpenza, yatırım yoluyla oturum ve uluslararası operasyon kurgularında şu başlıklarda değer üretir:
- Uygunluk analizi: Yatırımın program kriterleriyle uyumlu tasarlanması (bölge, kadastro, mülk tipi, satıcı uygunluğu),
- Finansal ve vergi perspektifi: Elde tutma maliyetleri, olası satış senaryoları ve gelir yeterliliğinin doğru kurgulanması,
- Uluslararası iş geliştirme bütünlüğü: Letonya’da şirketleşme, muhasebe, payroll/EOR ve mobilite ihtiyaçlarıyla oturum planının aynı stratejiye bağlanması.
Özellikle AB içinde çalışan gönderme, bordrolama, şirket kurma ve vergi optimizasyonu hedefleri olan yatırımcılar için oturum izni dosyasını “tekil” değil, iş modelinin devamı olarak tasarlamak belirgin avantaj sağlar.
Sonuç: Letonya Golden Visa, doğru kurgulanırsa güçlü bir Avrupa oturum stratejisi
Letonya’nın gayrimenkul yatırımına dayalı oturum programı; €250.000 minimum yatırım, %5 devlet harcı, 5 yıllık elde tutma ve esnek fiziksel ikamet yapısı ile dikkat çeker. Ancak satıcı kısıtları, kadastro değeri eşikleri, mülk türü sınırlamaları ve finansal yeterlilik gereklilikleri, süreci “detay odaklı” hale getirir.
Başvuru dosyanızı en baştan doğru tasarlarsanız, hem oturum hedefinizi hem de gayrimenkul yatırım mantığınızı aynı potada güvenli biçimde birleştirirsiniz.
Sorumluluk Reddi (Disclaimer)
Bu içerik genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki, vergisel veya finansal danışmanlık niteliği taşımaz. Program şartları ve uygulamalar zaman içinde değişebilir. Başvuru öncesinde güncel resmi gereklilikleri kontrol etmenizi ve durumunuza uygun profesyonel destek almanızı öneririz.
